上海康城静林湾3、5的#楼营销推广方案.doc

康城静林湾3、5#楼营销推广方案 第一、市场分析 （一）信息整理 关键词：限购。 上海2月27日紧急下发的通知中明确表明：“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”明确纠正了此前“上海本市户籍居民家庭也包括持居住证满三年者”的说法。这也意味着“居住证满三年可购二套房”救市新政被正式叫停。 住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。2月以来，启动降价的全国性企业数量越来越多，其中包括中铁置业等国资企业，也有碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。 保利地产率先表示，旗下位于上海的一个楼盘单价从1.9万元／平方米降至1.7万元／平方米，交房标准同时从毛坯升级为精装修，两者累计相当于降价八折甩货。招商地产全国22个在售项目也同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到15%。金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进，不约而同地宣布了降价促销活动。来自网上备案的数据显示，2012年2月19日-2月25日期间合肥市共成交住宅类商品房929套 各地开发商近日不断推出各类“非常规”营销手段，直指促进销量这一目的；无论是营销还是降价，都是促进成交，从无锡到长三角再到全国各地，成交最近都在不断攀升。 （二）市场分析 面对中央定调2012年经济工作时明确表示的“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，房地产市场形势与格局将何去何从？从调查分析来看，房地产业的政策环境仍不会太宽松，这依然将是决定房地产市场走势的最重要因素。不过，地方财政和经济增长的压力，使得地方政府在执行层面而言可能会有一定操作空间，这使得2012年市场整体大环境可能将好于2011年。各类营销手段“征战”楼市、降价声音频频传来、成交量日渐攀升，以价换量成效“小阳春”乍现！但另一方面，2012的经济可能进入一个下行的周期，房地产业也面临着更大的挑战。 但不管形势如何变化，对房地产企业而言，掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，积极进行战略创新和转型发展，将是不二法门所在。 从年龄上看21~30岁的人为购房主体，占到总人数的55%，另外是30-40岁占25%；说明年轻人是购房的主力军，同时说明刚需的旺盛。 2、区域划分 本项目外地购房者占比较较高，这说明城市化进程带动了外地客户在省会购房的人群； 3、拟购户型和面积区间 从购房的面积和户型看出小三房销售量较高，这主要是价格和客户一步到位等因素。 4、购房人群的了解途径 现阶段客户了解的途径主要是以上三方面，其中路牌（大市场户外广告、嘉华中心户外广告、二环路户外广告）的引导客源占比高为58%，而老客户介绍仅占18%。这一方面反映前期的户外广告起到一定的作用，另一方面反映了城开老客户资源还有待挖掘。 5、成交客户来访渠道 本项目的老带新比例较高，说明口碑传播效应较好。 分析：通过成交客户的分析，静林湾项目的主要客户群是城市化进程带动的外地购房者比例高，这也和我们不限购因素有很大关系。因此后续银行限贷政策的越来越严格对我们的客源有很大的影响。 二、产品分析 1、户型分析 户 型 面 积 房 型 套数 比例 优缺分析 C1 99.29㎡ 三房两厅一卫 72 29% 优点：紧凑小三房；缺点：室内有一定的浪费空间；优点：两室及客厅朝南设计，明厨明卫； 缺点：南北不通透，空气对流差； C2 81.16㎡ 两室两厅一卫 72 29% 优点：两卧朝南，明厨明卫； 缺点：客厅采光差，南北不通透，空气对流差； C3 108.19㎡ 三房两厅一卫 36 14% 优点：客厅和主卧朝南，南北通透，明厨明卫；舒适型小三房； 缺点：室内有一定的浪费空间； C4 120.03㎡ 三房两厅一卫 36 14% 优点：房间布局合理，两间卧室和客厅朝南，南北通透，动静分离，双阳台； 缺点：面积大去化慢； C5 79.04㎡ 两室两厅一卫 36 14% 优点：客厅卧室均朝南，采光好；缺点：南北不通透，空气对流差； 合计 252 100% 　 2、产品的比较分析 ◇三室两厅户型： 本次三室两厅户型有三种户型和面积，其中120㎡的舒适度高、景观好，但受面积的影响去化将会比较慢；另108㎡和99㎡的房屋是经济适用的小三房，总价低，市场关注度将会较高。 ◇两房两厅户型 本次两房的有两种户型，其中79平米的是一厅一卧朝南采光好，面积小将会最受欢迎；另种81㎡的与4、6#相同户型，由于两卧朝南，客厅在中间窗小，白天房屋光线弱，客户有一