上海天价豪宅济南路的8号营销分析.ppt

· * 济南路8号 项目营销分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目概况 开发商：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商） 物业形态：2栋31层高楼 总户数：308套 物业服务公司：帕默斯顿酒店集团 （英国著名五星级酒店运营商 ） 室内设计师：Erik　Brooke　Hayden （雅加达君悦酒店设计者 ） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目背景 2006年2月 三林集团整体收购“盛捷酒店公寓” 更名“济南路8号” 费用：1亿美元 2008年2月 凯雷投资收购“西苑” 费用：20亿元 2007年4月 “东苑”推向市场 开盘均价：8000美元/㎡ 面世 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 标准层户型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. SWOT分析 S（优势） 1.地处新天地时尚豪宅版块，生活、娱乐、休闲、商业配套设施完善； 2.毗邻太平湖公园，高区可俯瞰新天地整体风貌； 3.印度三林实力开发商，易吸引国内外品牌追随者。 O（机会） 1. 周围项目总价过高，本项目受面积影响，总价相对较低，拥有更多消费力； 2.适合投资，投资回报率相对竞品较高； 3.人民币升值将导致国际热钱进入国内寻找投资高端物业进行投资； 4.入市时间良好，国际买家消化大部分房源。 W（劣势） 1.受旧楼改造影响，房型面积普遍偏小，无豪宅空间感； 2.东苑虽为住宅性质，但受整体土地性质影响，使用年限仍为50年，加上已使用年限，目前仅剩38年； 3. 西苑整体收购，以后销售动向未明，对未来小区品质造成不确定性。 T（威胁） 1.受国际整体金融市场影响，未来房源去化速率将大幅降低； 2.新天地版块高端项目集中，易分散买家注意力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞品分析 华府天地 主要产品面积段：276—450㎡ 核心卖点：新天地纯千万级别私家豪宅 翠湖天地嘉苑 主要产品面积段： 90—320㎡ 核心卖点：直视太平湖的最后房源 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销思考 ※如何增加项目附加值，为产品添色？ ※如何挖掘项目的项目特质，从新天地众高端楼盘中脱颖而出、实现差异化策略？ ※如何吸引市场关注度？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销方案 产品价值提升——引进优秀物业服务公司，提供高端物业服务 物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司 （五星级精品酒店运营商 ） 代 表 项 目： BROCKET HALL（伦敦） BERLIN CAPITAL CLUB（柏林） PALAZZO PAULY OWNERS CLUB（威尼斯） 物业服务内容：家政、客房服务 24小时大堂经理 温泉和健身会所 专业司机驾驶劳斯莱斯接送