上海嘉定合景菊园项的目营销推广策划报告.ppt

合景菊园营销策划报告;SWOT分析;优势;机会;客群来源;板块客户比例;;目标客群借鉴——日月光伯爵天地;目标客群借鉴——龙湖郦城;认识客群－目标客群特征分析;;核心客源 客户身份：嘉定新城机关事业单位、嘉定区私营业主、白领职员 年 龄 段：25－35岁之间 主力诱因：工作、生活在老城区范围 其它动机： 区域通达性理想； 一次置业，提升居住品质； 看好区域发展潜力，以保值增值。;重点客源 客户身份：11号线沿线人群——主要以原居住于或工作在11号沿线的长宁、普陀的白领职员、新上海人 年 龄 段：25—35岁之间 主力诱因：无法承受市区的高房价压力，同时追求工作与居住之间的便利性 其它动机： 没有地域情结； 青睐区域交通资源； 品牌倾向。;补充客源 客户身份：市区 年 龄 段：45－55岁之间 主力诱因：解决子女婚房的需求兼顾投资保值 其它动机： 抢占区域资源； 家庭理财选择； 看好区域成长性； 青睐区域景观、配套资源。;补充客源 客户身份：以太仓为主的江苏客户 年 龄 段：35－45岁之间 主力诱因：解决工作地居住需要、考虑子女未来置业 其它动机： 抢占区域资源； 家庭理财选择； 看好区域成长性； 青睐区域景观、配套资源。;营销推广策略;“锁定主力客群基础上的建立全面影响力”;问题分解;营销推广策略—问题分解;第一阶段 入城 外造品牌，客户积累（7月中-9月底）;动作一：媒体造势，品牌事件宣传--赢得第一印象;变无售楼处为泛售楼处;;;1、嘉定区教育局 2、嘉定区人事局 3、嘉定区卫生局 4、嘉定区财政局 5、嘉定区人民政府 6、嘉定区海关 7、嘉定区国税局 8、嘉定区审计局 9、嘉定区市政管理局 10、嘉定区总工会 11、嘉定区政协 12、嘉定区农委 13、菊园办事处 14、嘉定区人民法院 15、嘉定区人民检察院 16、上海市公安局嘉定分局 17、嘉定区计生局 18、嘉定区质监局 19、嘉定区房屋土地管理局 20、嘉定区建委 21、嘉定区工商管理局 22、嘉定区环保局 23、嘉定区总工会;;动作三：合景深度体验之旅：产品认知，感受口碑和服务;动作四：电话CALL客，通过访谈锁定目标客户群;动作五：媒体造势，导入客户;;第二阶段 入道 内造产品，实证品牌 （10月初-11月初）;;;精细化信息传播;;第三阶段 入市 快速占领，定价强销 （11月初-1月中）;产品比对;产品比对;推盘节奏;定价策略;综上推断，本案总体销售价格建议为： 17000元/㎡ （建议装修标准：成本2000元/㎡，外报3000元/㎡）;第四阶段 入境 客户维系期 （1月中）