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上海主角尾盘推广建的议
上海主角
3.0版本;深度破冰行动
ICEBREAKING;REVIEW
回顾
WHAT
上海主角已经做了哪些?;我们在报纸、地产杂志看到了这些:;我们还看到了这些:
;还有这些:;CONCLUSION
结论:
回顾前期推广时,上海主角在传统媒体上发动了强大的攻势,成功树立了杰出的高端写字楼形象!但是在对外信息沟通中,出现了这样几种情况:
有概念,有创意,但是缺少直接卖点。
有卖点,有销售力,但是缺少概念的进一步吸引。
都说到了,但是仅仅登在地产杂志上。
进入尾盘销售,项目期待突破与快速去化,上海主角又当从何入手?;QUESTION
提出问题
WHERE
推广至今,上海主角身在何处?;NOW
现状:
一、去化情况尚可,但叫座不叫好,市场影响力尚有欠缺
二、概念前卫,但缺乏统领,无法给人以深刻的第一印象
三、有来访量,但较难推动成交
那么,进入尾盘期的上海主角,又将面临哪些因素的影响?;VARIABLE
变量:
1、项目高区、整层的销售,带来总价的提升
2、总价的提升,引发客户群体的质量的升级
3、成交推动困难,在客源的开拓上需要更精准化
4、下半年,楼市进一步收缩,带来政策面上的变化;CONSTANT
恒量:
高区产品对品质的提升——部分楼层的大露台,高区的良好视野;SOLVE
解决问题;PART I 市场面
MARKET
;ONE 大市与政策
二三线城市被列入限购范围,标志着楼市调控近一步收紧:
1、住宅因限购令受到影响的同时,商办地产有了蓬勃发展的机会。
2、加息影响,增加了购买成本。
下半年客户投资意向增加,但部分实力较弱的客户将被淘汰。;TWO 竞品
考虑到本项目的高端商办属性、5.55米层高的稀缺性、单价、总价,在市场上竞品面相对狭窄。主要有以下几个:
高端竞品:SOHO东海广场 中信广场
主力竞品:海外滩中心 瀛通绿地大厦 上海绿地中心(区域同一开发商)
潜在竞品:中山万博广场 亚洲大厦 白金湾广场;SOHO东海广场;1、虹口四川北路859号
2、内环内,四川北路
3、东宝兴路站(三号线)、海伦路站(四号线,十号线)、虹口足球场站(三号线,八号线)4、甲级写字楼
5、物业费36.00元/平方米·月 ;1、卢湾滨江CBD写字楼海外滩中心最后2套尾房在售,面积约200平米,报价48000元/平米。
2、卢湾龙华东路886号(靠近日晖东路)内环内
3、甲级
4、绿地集团出品
5、物业费:27.00元/平方米·月
6、地铁4号线鲁班路站或大木桥路站、146路、572区间、隧道二线、572路、41路、933路;1、瀛通绿地大厦写字楼在售,最小单元面积210平米,整层面积约2025平米,主要以整层出售为主,起价53000元/平米。2、卢湾开平路88号(日晖东路555号)内环内
3、甲级
4、绿地集团出品
5、物业费:25.00元/平方米·月
6、地铁4号线大木桥路站;1、目前在售的两幢写字楼部分整层面积约2047平方米,均价64000元/平方米;。
2、单套房源130-170平方米。
3、甲级
4、内环内
5、27.00元/平方米·月
6、轨道交通7号线及12号线7、徐汇东安路、中山南二路 ;1、在售,报价45000元/平米,
2、单元可售面积170-350平米,
3、目前项目主推整层出售,标准层面积约1671.43㎡。
4、长宁凯旋路1580号(淮海西路680号) 内环内
5、28.00元/平方米·月
6、轨道交通3、4、10号线虹桥路站地铁上盖、公共交通:公交113、73、527等多条线路;1、黄浦九江路663-669号(紧邻南京路步行街)(人民广场板块)
2、可租可售:参考租金4.5元/平米·天起;可整层出售,整层面积约860平米,现仅剩14、15两层,14层报价56000元/平米,15层报价57000元/平米。
3、内环、人民广场、三轨交、交通枢纽
4、甲级写字楼 ;1、写字楼在售,均价55000元/平米,整层面积为1038平米。
2、甲级
3、内环内
4、28.00元/平方米·月
5、虹口东大名路948、952号?
6、均价55000元/平方米;
7、地铁4号线杨树浦路站、12号线提篮桥站;延安东路高架,南北高架;134路东大名路海伦路站、868路922路东大名路公平路站、13路提篮桥站;ANALYSIS 分析
从竞品来看,项目的竞品多为市中心高端写字楼:它们大多位居内环内热点区位、如静安寺、四川北路、人民广场、原卢湾滨江等处,其中以上海绿地中心为主的主力竞品更在卢湾滨江地区有三个楼盘,体量较大。;CONCLUSION 结论
虽然竞品众多,在地段上也占有一定优势,但是它们多为传统甲级写字楼,在产品面上不能与项目5.55米层高、大开间相比较。
项目的产品力有其唯一性、稀缺性的绝对优势。;
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