第8章土地财产制度概论.ppt

三、地上权 地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。 地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。 地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。 四、永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权利。 永佃权人有多项权利，其主要包括①为耕作和放牧的目的长期或永久使用土地并获得相应收益，同时在不改变标的物价值得条件下改良标的物或改变其用途②处分其权利，可以遗赠、出卖等③在永佃权存续期内设立地役权等他项物权。 五、地役权 地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利。主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。 地役权设置的目的是为了调节相邻关系，以便更好的发挥土地效用。 六、土地发展权 土地发展权是在符合规划的条件下变更土地使用性质，如农地变更为城市建设用地，或提高土地利用强度的权利。 当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识和处理方式，一种观点认为，土地发展权同地上权、抵押权等一样，首先自动归属于原土地所有权人。另一种观点认为，土地发展权一开始就属于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权。 七、土地抵押权 （一）什么是土地抵押权 土地抵押权是以土地为标的物的担保物权，土地受押人称为土地抵押权人。 （二）土地抵押权的特性 1．土地抵押权的优先清偿性 2．土地抵押权的附属性 3．土地抵押权的不可分性 八、土地典权 土地典权是指承典人支付典价而占有、使用、收益出典人的土地，出典人在约定期间内回续的一种民事权利。在典期过后，出典人不以典价回续土地，即自动取消典产所有权。土地典权属于用益物权的一种。 九、土地租赁权 土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能”。 设定土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权转让给他人。这时，被转让人就称为土地租赁权人，即承租人。土地租赁权不拥有对土地的处分权，承租人对土地的使用条件是依土地出租人的意志而规定的。在一般情况下，土地租赁权人未经出租人同意，不能将自己承租的土地再以任何方式转移出去。 土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。 第八章 土地财产制度概论 第一节 土地财产制度简述 第二节 土地所有制 第三节 土地使用制 第四节 土地国家管理制度 第五节 土地产权制度 第一节 土地财产制度简述 一、土地财产制度的概念和构成 （一）土地财产制度的概念 土地制度，从概念上可以作出广义和狭义两种界定。广义的土地制度泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度；狭义的土地制度是指土地财产的所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。 （二）土地财产制度的构成 土地财产制度包括土地经济制度，土地经济制度包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。 二、土地财产制度的特点 （一）地位的基础性 （二）国度的差异性 （三）构成的复杂性 三、土地财产制度的演进与改革 在人类历史上，各个历史时期的土地财产制度都随着社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展不断向前推进和演变。这种推进和演变，有时是从下而上自发地渐进式地进行的；有时是通过国家政权的力量从上而下统一推进的。后一种方式，实际上就是在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。当然，这种推进和演变不是由个人的意志决定的它只有符合经济发展的需要、遵循客观经济规律才能成功。 第二节 土地所有制 一、土地所有制产生与发展 土地所有制，是指人们在一定社会制度下土地所有权归属的制度规定。它是整个土地财产制度的核心，是土地关系的基础。 土地所有权是土地所有制的法律体现。 土地所有权是土地所有者所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权利。这种权利可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能在一般情况下是统一的，归属于一个主体，但在特定情况下可以是分离的，分属于多个主体。 土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制，最终也是由生产力的状况所决定的。 一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件和历史发