第7章节房地产市场调查.ppt

第七章 房地产市场调查 【学习目标】 1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问 题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。 第一节 房地产市场调查的基本认识 一、含义 房地产市场调查，是房地产开发商为了实现特定的经营目标，运用科学的方法和手段，通过一定的途径，系统地收集、整理和分析房地产市场的有关信息，从而为开发商正确判断和把握房地产市场现状、发展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种社会活动。 第一，房地产市场调查是房地产开发商的一种有目的的活动。 第二，房地产市场调查必须采用科学的方法和手段，以达到准确、及时获取市场信息的目的。 第三，房地产市场调查是一个系统的过程。 第四，从本质上讲，房地产市场调查是一项获取市场信息的工作。 二、房地产市场调查的原则 （一）准确性原则 准确性是房地产市场调查最基本的原则，它要求房地产市场调查所获取的资料应该准确、可靠，否则据此做出的决策和判断就可能是错误的。 （二）及时性原则 要求房地产市场调查活动要随时掌握市场变化情况，及时收集、整理和分析有关信息，并及时传递给有关部门和人员使用。任何市场信息都具有一定的时间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚至会令决策者的决策失误，因此市场调研必须遵循及时性原则。 （三）针对性原则 针对性原则要求房地产市场调查必须首先设定一个目标，然后根据目标的要求开展调查活动。只能围绕某个目标收集信息，以达到事半功倍的效果。 （四）系统性原则 要求房地产市场调查活动要全面系统地收集、整理、分析有关调查资料，但避免“大杂烩”，这是由房地产市场营销环境的关联性所决定的。 （五）经济性原则 指花费最小的费用取得最佳的经济效果。决策的准确程度往往与调查所获市场信息的多寡成正相关，但是当信息量达到一定的程度时，为了获得更多的市场信息，需要增加巨额的投入，或耗费漫长的时间，甚至丧失市场良机。 三、房地产市场调查的类型按照调查范围来划分，可将房地产市场调查划分为专题性市场化调查和综合性市场调查； 按照调查目的来划分，又可将房地产市场调查划分为探测性调查、描述性调查、因果性调查和预测性调查等 探测性调查 某开发商所开发的商品房，自开盘以来，销量一直不理想，造成这种情况的原因可能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到位，或者竞争对手采取了新的营销策略，或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。 描述性调查 假设弄清楚了商品房销量不理想的原因是产品定位不当造成的，那么接下来可进一步对这一问题进行描述性调查，如对楼盘所在区位、楼盘设计、目标消费者的支付能力、偏好情况、价格承受能力等进行描述性调查。这种描述性调查为开发商重新进行产品定位提供了重要的决策信息。 因果性调查 房地产企业的产品价格下降10％能否使其市场销售额上升10％；通过控制广告费用在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的广告对房地产销售量的影响等等。 预测性调查 四、房地产市场调查的内容 房地产市场调查的主要内容也应该是对诸多环境因素的调查。包括如下几个方面： 宏观环境调查 城市房地产市场需求状况调查 消费者购买行为的调查 城市房地产供应状况调查 项目中长期主要竞争者调查 （一）宏观环境调查 主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调查，可参见第四章第三节房地产市场营销宏观环境分析的有关内容。 （二）城市房地产市场需求状况调查 主要调查内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化对市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为的调查主要调查 内容包括消费者的构成、分布及消费需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心里因素等。 （四）城市房地产供应状况调查 主要调查楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势，城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调查 要调查内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 第二节 房地产市场调查的程序 一、调查程序 调查准备 正式调查 分析总结 （一）提出问题，明确目标市场； （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查； （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法。 （四）调查问卷设计