铁路企业物业管理的现状和对策分析1.doc

铁路企业物业管理的现状与对策分析 随着铁路企业改革的深入和住房制度改革的深化，推进铁路企业物业管理改革是铁路企业发展的必然要求，也是社会发展的必然趋势。然而，由于铁路企业基础设施老化，建设和配套欠帐多，职工理念的更新等，给物业管理改革带来一系列的困难。笔者以成铁物业为例，分析铁路企业物业管理的现状并探讨可采取的对策与同行商榷。 1铁路企业物业管理的现状 在全路房建系统改革不断深化进程中，2000年铁道部下发了《关于加快推进运输业主辅分离和运输企业内部分离工作的意见》（铁劳卫［2000］41号），进一步明确了分离的标准：房建单位分离，实行管理和维修分开；将资产的管理职能回归产权单位，房建单位专门从事房建设备修缮和供暖的生产经营。房建单位与运输企业应按市场原则建立经济关系；在分离初期，可采取内部模拟市场的办法，建立清算关系，随着条件的具备，逐步过渡到规范的市场经济关系。铁道部2003年117号文件、2004年86号文件要求，依照现代企业制度和（公司法）的要求，明确界定出资人的所有权与企业法人的经营权；合理界定路局业务处室与辅业资产管理机构的权责关系，组建其能够承担实行资产管理、加强资产监管、不再让铁路局负无限责任的辅业资产管理机构。截至目前，全路18个铁路局大多都成立了辅业资产管理中心，各局基本上都对房建、生活系统、给水系统、工附业系统进行了辅业资产重组。从全路来看，物业管理的思路主要还是集中在住宅小区方面，企业化经营方式的观念及现状没有改观。各局机关以及几乎所有站段的生产办公房屋，仍然在沿用多年的管理思路及模式，即除房建设备大维修有房建专业部门管理维修外，其余如绿化、保洁、保安等仍由机关办公室或总务科来安排专人进行管理。物业管理从本质意义上来讲，是完全属于市场经济化的管理模式，因此，实行物业化管理与铁道部要求的市场化运作不谋而合。 2铁路企业物业管理的难点 铁路企业物业管理改革的重点是实行有偿服务，后勤工作社会化，公共设施建设和维护费用共同分担。改革的主要目标之一就是要在铁路企业对房产物业??行物业管理。她与传统的后勤部门的房屋管理有很大区别，所实行的是全面的管理，实行有偿服务，而不再是过去的福利行为。因此，在推进中将会遇到不少难点。（1）长期以来的福利性住房制度造成了房屋消费的依赖性。铁路职工生活小区的特点具有住宅分散、规模小，长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位，没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。住户福利性住房根深蒂固的传统观念难以改变，对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重。（2）基础设施建设“欠账”多，设施不配套。近些年，铁路企业职工的住房虽然得到了很大改善，人均居住面积和住房成套率有了很大提高，但基础设施建设“欠 账”多，主要存在供水、供电管线老化、容量小、故障多、损耗大，甚至造成停水、停电故障，满足不了职工生活水平提高对容量增加的要求。其次，道路完好率不高，有的道路年久失修。此外，住宅维修“欠账”多，由于缺乏维修资金，很多住宅得不到及时维修。住宅维修欠账情况的问题迟迟得不到解决，严重制约和影响着物业管理工作的开展。（3）物业管理意识淡薄。物业管理是一种市场经济行为，是房屋管理从计划经济的福利制走向市场经济的有偿服务制的重要体现。铁路企业的物业管理，由于受传统福利制观念的影响，管理意识十分淡薄。一是管理部门的认识没有到位。职工住房产权的多元化以及居民生活水平的提高，对物业管理提出了更高的要求。而这恰恰是管理的薄弱环节，我们的管理意识远远不能适应住户的要求。二是有的职工对物业管理一时难以认同。房改房以前是作为单位的福利房，单位充当了物业公司的角色，房屋管理和维修由房管部门负责，职工除交水电房租费外，不付任何费用，屋主享受的“物业管理”是免费的。现在住房要自己买，实施物业管理之后，还要交纳管理费，部分职工在心理上还难以承受，有的人观念转不过来。（4）管理方式不顺。当地政府不愿介入铁路宿舍区的具体管理，牵扯到住宅区的违章问题，铁路派出所不能介入，地方政府也不愿出面干涉，单靠没有执法权利的房建部门去管理，使得住宅区的物业管理举步维艰。如分布在成都主城区的部分铁路职工老住宅小区，由于直属行业系统管辖不受属地化管理制约，长期以来似乎成了无人管的灰色地带。目前的管理方式，使房建部门处于居民不理解、领导不满意的尴尬处境。 3推进铁路企业物业管理改革的对策 推进铁路企业物业管理改革，实行有偿服务和后勤工作社会化，既是市场经济和社会发展的要求，又是改革和发展的需要。因此，针对铁路企业在推进物业管理改革中遇到的问题，我们应