青岛山水新城项目前期营销策划.ppt

;营销必须解决的问题是什么？; 探索/营销方向;本案营销之前的课题研究？;营销推广策略制定的基础 ——产品脉胳梳理;山水新城·产品价值体系构建 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　——基于对本体认知的再思考 ;项目主要特性——地段价值;　生态型造城计划专属业态 　大型住宅社区的形象提升带动项目整体价值提升 　品牌物业的入驻，充分弥补区域配套空白，提升区域综合品质;项目主要特性——地标价值;项目主要特性——品牌价值;产品价值体系构建;城市?地标?品牌·价值; 城市运营商由大型的房地产发展商升级而来，在经营理念、社会地位、社会职能、运作模式、资源配置等方面有着独特的模式。通过项目理念定位——打造新的城市名片，把企业品牌与城市运营有机结合，借用政府的资源进行宣传整合。;理念创新与构思要点;① ??过城市经营策划，充分挖掘片区的潜在优势，借助政府规划发展平台，大造声势，大幅提升区域价值。 ② 成为胶南市人居标志性项目，生态健康、最适宜居住的人居典范。 ③ 形成强大的项目品牌力，实现“三动”效应：即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条件形成有机“互动”；对整体区域价值产生极大的“带动”。;我们是基于什么前提谈营销？;背景1－－2008，喜忧参半;市场背景;2008，胶南楼市10月销售量冲至最高，11月、12月急速回落。;背景2－－住宅市场不瘟不火;背景4－－经济回暖，政策支持;市场背景;机遇与挑战并存;针对本案的营销解决之道？;绝对稀缺 VS 绝对需求;PART 3：思考/营销策略 ;PART 3：思考/营销策略 ;PART 3：思考/营销策略 ;产品解读——多层住宅;PART 3：思考/营销策略 ;“胶南蓝领” 人群;◆职业阶层：企业或公司中低层 ◆年龄层次：主要以28—55岁为主 ◆文化水平相对一般，对新事物有好奇心，但是接受需要过程； ◆经济实力一般，经济基础相对于大企事业单位薄弱； ◆适应现代快节奏、低成本的生活模式； ◆对居住品质有一定要求，不满足于目前的居住条件； ◆有一定的生活追求，希望能够过上更好的生活； ◆信任圈子里的朋友，喜欢扎堆生活;目标客户群共性;他们有什么偏好？;他们有什么偏好？;他们有什么偏好？;定位方向探讨1—— 中高端产品;定位方向探讨2——中低端产品;现状：竞争项目产品分析;项目名称;胶南市2008年5月至2009年5月成交面积汇总表;总价低 生活便利 户型好，居住舒适交通的便利性 安保要求 品牌保障 高性价比;PART 3：思考/营销策略 ;产品重塑——使市场客户满意;产品重塑——提高品质力，加强竞争力、提高产品附加值;建议：1、兼顾居住功能的内部格局打造。 2、专属化高尚物业服务。 3、居室智能系统引用，提高科技含量。 4、打造高品质社区景观，完善公共装修。 5、配套社区会所，尽享完善会所功能。;服务内容： →公共区域的保洁、保安、绿化； →污水池清掏； →房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护； →小区/楼宇的日常管理。 智能系统： →小区周边安全防盗报警系统， →闭路电视摄像监视系统 →社区出入口智能化门禁系统 →家庭紧急报警系统;大型地产项目推广 要用观点结合卖点与消费者沟通。 不要单纯用卖点与消费者沟通。;我们要做高品质的项目!;PART 3：思考/营销策略;项目总体形象定位;市场表现：客群明确;形象策略目的;形象策略核心;整体形象塑造;一种崭新的城市生活格调即将诞生[最具格调的生活版图];和睦、幸福的家庭生活;悠闲自在的生活节奏;给予孩子的;整体形象定位的配合措施;PART 3：思考/营销策略;生态社区核心理念的三个基本点;市场突破点的核心;PART 3：思考/营销策略;资源整合、高举高打、形象领先的竞争策略 特定时期、特定市场、特定人群个性化营销 配合营销活动点射式广告发布策略;分阶段展示，体验式营销策略 从前期项目形象、广告形象、活动形象到有形的展示，从现场 的售楼处开放体验到样板房体验再到入住体验，从配套局部展 示到全面展示体验，不断地利用陆续完善的条件多点出击、递 进式“刺激”受众的感官极限，让消费者主动购买并成为我们的 义务售楼员。;蓄势出击、借力发力、客户拦截、分流策略 因目标群体的一致性，竞争对手已经进行对区域市场的价值进 行了宣传和受众教育；我们要做的就是蓄势出击、借力发力， 采取灵活而针对性强的措施开