青岛万科红郡别墅项目营销方案.pptx

;方案体系树;;;序号;;;区域位置;;小结：逆势限购下，郊区化，低总价别墅，成为青岛别墅市场主力：;;;Q2-时间紧，示范区，首开细节不到位？;Q3-费用紧，挑战低营销成本？;通过招聘大学生联合置业顾问，CALL客荣置地客户资源约6.3万，基本覆盖在售市区高端项目！ 时代城、龙湖、青岛中心、鲁商首府、中信森林湖、银座领海、颐山源墅、青岛台州、温州商会、沿海一线高端社区业主名单等高端资源约6.3万条，call客带来大量的客户到访，客户持续对项目进行关注。;Q5-价格高，增加现场服务附加值？;回顾总结：2012年万科红郡，在挑战低营销成本基础上：;;红郡成交客户居住区域主要以崂山区、市南区为主，这与各区域客户地缘性特征有关，项目地段、滨海大道，是崂山区客户比较认可的地段；而李沧区客户更认可时代城地段，认为红郡比较偏远；;由于红郡户型空间尺度原因，特别??边户基本为套二房源，中间户套三房源（套四比较紧凑）部分顶级家族客户基本流失，主要成交客户，家庭结构以3口之家为主，占67%；4口级以上家庭占30%，五口之家基本没有；;居住区域;红郡客户消费场所主要以市南区高端消费场所，海信广场、阳光百货，以及佳世客、崂山丽达高端日常超市为主；跟客户人生成功阶段，以奢侈品消费购买别墅来标榜自己的特征相吻合，后续可嫁接部分能标榜身份，有荣誉感的高端活动，例如：名车、奢侈品、拍卖会；;客户购买红郡关注点排序主要以项目区位占28%，这与客户作为第一居所的置业目的特征相吻合，其次为万科品牌，及环境，后期二期宣传还要继续深化，万科红郡世园会旁，万科城市别墅概念；并重点强调万科品牌影响力，以拉升与玫瑰庭院的距离；;居住区域;居住区域崂山区、市南区为主 资金实力较强的，国际贸易及实业私营业主 首次购置别墅，以终极居所为目的 看重项目的地段，作为第一居所的城市别墅 ;;2013年万科红郡2.1.2期房源面市，2.1.2期共计36套，位于红郡最高台地别墅第四台地，视野景观最优楼座； 2.1.2期是万科红郡最后一批房源，稀缺性更加突显；;2013年我们的年度销售目标是什么？;;;;延续2012，抓住主要诉求，无限放大，强化项目认知！;推广策略：3月亮相，4月强势开启、5月集中爆发;活动策略： “大活动立势，小活动约客”;价格策略：“明修栈道，暗渡陈仓”;;【稀缺营销】发出声音;“名人嫁接”系列事件;“奢侈品嫁接”系列事件;城墅“成熟”;“户外封锁”销售节点;【方式一】一对一派单：利用每周五家长接学生时，深挖讲解；;【方式一】DM：利用普通信封，直接投递项目资料，提高到达率 【方式二】上门拜访，赠送邀请函：充分利用余世维企业论坛，招聘大学生及置业顾问亲自赠送邀请函；;拓展方式一：DM;意见领袖型客户的圈层营销;围绕目标客户生活区域，对其进行强烈的信息灌输，造成视觉冲击，提高项目影响力; 提前圈客，借证启动认筹;重视项目现场展示，塑造良好的视觉感知，让客户第一眼就爱上红郡;项目;