陕西汉中华府项目楼市营销推广策划方案.ppt

**华府营销策划方案; 为便于更透彻地沟通本方案，首先汇报一下我们进行本次策划的逻辑思路：; “3＋1＋3”中的“1”即“一核心”，它指的是依据 “三结合”策划整合出来的“核心营销策略”，在本方案中，它体现在第二部分即“项目定位”；;宏观市场;第一部分：营销条件; 招标、拍卖挂牌出让国有土地使用权规定; 　国八条、国六条、国十五条; 　物权法颁布实施; 　央行2007年度数次加息; 　十三次上调存款准备金率; 　国发〔2007〕24号住房回归保障; 　央行规定第二套住房贷款首付比例不得低于40%; 　明确了借款人以家庭为单位认定房贷次数; 　国土资源部明确工业用地也要进行招拍挂; ;调整供应结构是一个漫长的过程； 抑制房价过快增长不可能一刀切； 抑制地产投资过热，加大开发商开发运营成本，导致房价上涨及优胜劣汰加剧； 个人炒房行为成为重点打击??象，但对自住型房地产市场影响不大。 ;第一部分：营销条件;从政策面看： 银根紧缩，导致开发商资金紧张，对利润率追求下降； 购买第二套住房利率及首付比例上升，多次置业计划被抑制； 房地产行业仍然为国家重点监控行业； 继续加大经济适用房、廉租房等保障住房供应量；;从经济面看： 物价持续上涨，居民销售指数达历史最高，购房压力加大； 股市不景气，多数股民被套牢，无闲钱购房；;从舆论面看： 楼市拐点声音不断，媒体关于房价舆论导致购房者观望； 国内部分城市房价下跌，购房者存有侥幸心理；;从购买面看： 汉中市场自住购房占到90%，为刚性需求； 2007年虽销售量同比增加，但需求仍然旺盛； 07年高涨的房价，购房者购房计划推迟，必在今年释放； 购买者持币观望时间面临考验，有望下半年不再坚守；;结合以上几点，我们对2008年汉中房地产的市场判断为：;宏观市场;1. 供求分析：;2. 周边楼盘：;3. 价格分析：;4. 销售情况分析：;5. 配套及园林绿化 ：;采暖方式目前主要采取集中供暖的方式，越来越多项目采用地辐热方式。由于经济承受能力及采暖效果等因素，大多数人还是比较偏爱集中供暖。;人们越来越讲究回归和亲和自然，购房者对住宅的环境绿化要求变得突出，一批园林式、生态式的住宅项目的出现，迎合了人们居住观念的变化和对高品质生活环境的向往。 众多楼盘目前的园林设计水平开始提高，借地域及自然环境优势，大型水景园林在汉中可谓锦上添花，区内园林景观及园林小品则得到了越来越多的利用，优美的绿化环境强烈的吸引置业者的目光;江滨路异军突起，成为明日之星;价格上升空间较大，未来价值提升快。;未来5年，区域内核心区及河岸水景房 价格将成为区域价格风向标。;宏观市场;1. 从地理位置看;第一部分：营销条件; ; ;3. 从周边配套环境看;4.从项目体量看;第一部分：营销条件;自然景观良好;第一部分：营销条件;档次定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;档次定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;预计总价最小面积96㎡的房价以3200元/㎡计算，则其总价为31万元，如采用按揭付款，首付30％，则其贷款金额为31×70%－零头＝21万元。贷款年限30年，则其月供金额为21×60.73＝1275元；;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;档次定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;档次定位;第二部分：项目定位;第二部分：项目定位;考虑到本项目的实际回款需求及其所承担的整个项目开端的人气需求，加之雅狐公司对于“低开高走”策略的娴熟把握等综合因素，我们建议：在上述均价评估基础上，将首期价格适当降低80元，即：;第三部分： 营销计划;此部分我们要重点解决的问题;营销推广核心策略;开发建议;一.开发建议;1. 入市时机：;总周期设定 项目住宅可销售面积约10万㎡ 销售总周期设定为20个月 平均每月销售面积5000㎡，平均每月销售套数40套;开发建议;二.营销节奏;1. 咨询预热期：08.09.01—08.10.19 ;预热期推广策略; 售楼部指示牌竖立 江滨路、天汉大道道旗启动 桥北广场、告诉路口、市中心广场户外广告出街 报纸、短信、网络等媒体同步发布 ;预热期营销活动;预热期营销活动:将体验进行到底;现场售楼部和市区售楼部同时开放;预热期营销活动:人性化工程进度告知客户