金网络2014年成都中铁项目精装修定位建议报告.ppt

2014成都中铁项目精装修定位建议报告;第一部分：宏观精装房市场特征对比研究 1、成都市精装房市场特征分析 2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析 第二部分：多层产品精装预演分析 1、精装价值分析 2、区域精装产品供应分析 3、多层精装定位分析 4、多层精装价格分析 5、多层精装客群分析 6、多层精装竞争分析 第三部分：多层产品精装分析总结 1、多层产品利弊总结 2、多层精装风险提示;前 言 对于本项目产品的精装课题，在此我们将首先对多层类产品进行精装研究，同时对其精装所带来的利弊进行立体化分析，最终提出适合项目精装产品发展的相关建议方案，以求为开发商提供科学严谨的决策依据。;第一部分：宏观精装房市场特征对比研究;3、成都市精装房客群特征分析;分布发展状况　 ;物业形态现状　 ; 主城区精装房项目的供应和需求面积都主要集中在70-110平米的套二或套二变套三的户型、50-70平米的套一以及130-150平米的套三。其中70-90平米的套二和90-110平米的套二变套三是绝对主力户型，约占市场六成的比例。此外，170平米以上的精装大户型比例因为誉峰等精装豪宅项目推出，比例也有显著提升。;供需比分布　 ; 从对外公布的装修标准报价看，目前成都市场上1000-2000元/平方米中档标准是装修主力，其次是2000-3000元/平方米的中高档标准，而3000元/平方米以上的豪华装修项目比例也较大。; 在装修配置方面，约七成的项目是以硬装+厨卫装修的形式交房；仅有8%的项目可以实现“拎包入住”的理想，装修配置为硬装+厨卫+家电+家私，这类项目如鹭岛国际社区?原石滩SPA公寓和叠翠峰等。; 外来开发商约占六成 　　近年来，北京、上海和广州等地精装房市场得到了快速的发展，市场份额约占到50-60%的比重，开发商也积累也丰富的精装房开发经验，开发流程也日渐成熟。随着这些地区开发商不断进入成都市场，成都楼市的精装之风也日渐盛行。 　　据调研的数据，精装房的开发商约61.8%来自于省外，且以广州、深圳等区域为主。本土开发商仅约4成，如新希望、交大、天合房屋等。 ;没有硬性区域要求;第一个吃螃蟹的人，是机会，更有不确定的高市场风险。;3、成都市精装房客群特征分析;装修标准:700-1500元/㎡ 代表个案:恒大绿洲、恒大城;装修配置： 装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的低端产品。;销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价要比周边清水房高出15%-30%，但销售速度略逊于周边清水房项目，速度相差不到5%。;装修标准:1000-1500元/㎡ 代表个案:万科金润华府、金域西岭;装修配置： 装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。;销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目的成交均价和销售速度来看，房价要比周边清水房高出20%-40%，销售速度基本与周边普通住宅物业的销售速度基本持平。;装修标准:1500元/㎡ 代表个案:三千城、北城天街;装修配置： 基础装修采用品牌建材，配送全套的品牌家具、家电。;（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）;装修标准:2500元/㎡ 代表个案:叠翠峰、趣园;装修配置： 装修设计时尚，配置品牌以国际知名品牌为主。;（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）;装修标准:3000-6000元/㎡ 代表个案:誉峰;装修配置： 国际知名设计师设计，配置也是充分考虑了享受的功能布局，选用的建材都是国际一线品牌和顶级石材。;（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）;装修标准（元/平米）;一头一尾，溢价空间最高，销售速度最好。;3、成都市精装房客群特征分析;标准;1、居住型置业：主要选择价格不高，面积较小，总价较低的高性价比装修产品。;分析小结　 ;第二部分：多层产品精装预演分析;1、精装产品价值分析;拉低成本;在开发成本未大幅攀升的前提下;1、精装产品价值分析;项目名称; ;本案相对于区域精装产品是一种具有差异性的错位竞争;1、精装产品价值分析;有面子、性价比强、有气度、有调子、人性化;若对项目低层住宅进行精装升级，只能是更大程度的将这一属性差异表面化，不利于项目建立整体的、相对统一的市场形象，也不利于项目解决这两类客群所必需满足的不同心理需求，占位与形象的错位感可能导致这两类客群均不认同和接受；但同时，多层的精装升级也会对项目形象及价值有较大提升，拉高项目的整体市场定位，使项目市场占位更趋高端化。;分析小结　 ;1、精装产品价值分析;装修标准：3000元/平米（假定） 销售价格：10500元/平米 总价区间：147万-168万;总价区间