重庆协信公馆豪宅项目投资诊断策略方案.ppt

传承豪宅气度，打造名宅深度价值 重庆协信公馆豪宅项目投资诊断策略方案;卷首语;发现问题点： 定位:对目标消费群体挖掘不深,不广,不透,项目价值点没有完全挖掘. 。 推广:推广主线不够清晰，主题较散，难以形成整合效果.广告吸引的客户与项目价位出现偏差！广告形象应高于项目实际价值，让客户感觉物超所值！企业外在品牌的知名度未能得到有效释放，不能给项目销售带来有力支撑。没有针对目标客群采用精准的推广渠道. 销售:有没有直达消费者心灵深入的信息。叫好，如何叫座？没有进行外围销售，没有明确销售的目标性。;;;两江新区 卧富藏贵 ? 胡润百富榜上榜的有19位”落户”重庆 重庆百万元以上的豪车数量在全国排名第三 中国富豪区位数量，重庆紧随一线城市之后。 ;两江新区;未来中国的发展经济引擎是重庆，催生更多具备一定经济实力的高阶群体;LOOK;启示;;重庆超/高层产品规划特点;状态;重庆市场超/高层产品分析—价格;重庆市场超/高层产品分析—户型;重庆市场高层豪宅总价比较;;;区域豪宅市场分析小结：;产品特点 Features;然而， 一个销售均价要达到20000元/㎡的产品， 所以这些表象都尚不足以支撑其价值， 更不足以打动有能力购买的人。;思考： 这样特别的产品，这样高昂的单价，必定产生特殊的客户群体，要赋予协信公馆什么样的气质才能使价值和价格和谐统一？ 景观豪宅 OR 贵族公寓？;核心价值 独有的贵族之享;产品价值体系解构 Deconstruction Of the value system Of Product;产品价值体系解构 Deconstruction Of the value system Of Product;产品价值体系解构 Deconstruction Of the value system Of Product;产品价值体系解构 Deconstruction Of the value system Of Product;产品价值体系解构 Deconstruction Of the value system Of Product;产品需求特征 Characteristics Of Product demand;非必须 本案目标客群的生活形态与普通富人有着本质的差别，他们买这个产品的目的不至于居家，而至于对产品所吸纳形成的圈层。 而这个圈层就是社会上层的私交场。;产品要倡导的一种全新的 属于富人独有的生活方式;何为贵? 豪宅应建立在豪地之上 或成为贵族聚集现象!;贵族血统 人 要具备家族化般的血脉高贵与纯正，更要有： 政治力(社会地位显赫甚至其本身就是政府高官) 经济力(雄厚的财力与可持续的财富来源) 自然力(对景观区域的占有与控制) 吸引力(具有图腾般的神秘光环，具有偶像般的魅力) 境界力(超然物外的境界,举重若轻的恢弘气度);屋 标准极端苛刻,不仅要具备纯正高贵的血统， 政治力，经济力，自然力，吸引力，境界力， 还需具备3个条件（6+3） 1)顶级开发商实力与建筑理念, 顶级品牌号召力 2)区位的不可替代性，稀缺性,或者能够形成贵族聚居现象 3)顶级品质（建筑，园林，会所） ;目前重庆在售公寓项目中,谁真正具备贵族血统？ 真正意义上的豪宅，谁与争锋？;他山之石;棕榈泉 2002年，棕榈泉，定位为”城市顶级豪宅”将纽约中央公园国际著名富人区的公寓豪宅, 生活概念的复制。 先期推广过于强调生活的舒适性以及对美国中央公园生活概念的复制,在项目包装上偏生活化与柔弱，项目卖的也不温不火。 随后的推广中抛出振聋发聩的SLOGAN”世界市中心” 整体包装也偏刚性的狮子LOGO，以及豪宅所惯用的酒红，整个项目的包装与推广超极强势, 推广活动请来了陈逸飞,鲁豫，极大的拉动了项目的销售力。 东侧的”公园大道”也借势推广，公园大道主要为外销其项目定位，并不象棕榈泉那样强势。 棕榈泉用了很短的时间就消化掉了产品，而公园大道，目前还在销售，这其中有一些客观原因，同时对项目的定位与包装的关键性不言而喻。;棕榈泉国际公寓;北京星河湾 品质地产的翘楚,创造区域价格制高点，却尴尬的坐落在不支持高端项目的朝青版块, 推广初期北京星河湾出于对产品品质的高度自信,一味的去展示自己的品质,恨不得把自己所用心做法精到的细节全部说出来.没有清醒的认识到自己版块的局限性.,更没意识到豪宅是建立在豪地之上的法则.如此推广明显的水土不服,销售一直低迷不振! 半年前开始加强活动策划,在推广方面主打策划大师,有效地拉动了销售.高品质公关活动体现项目的高端特性，值得借鉴！;星河湾—区位/经济数据参数;