郑州鑫苑世家公寓价格方案.ppt

;汇报总纲：;一、公寓市场竞品分析;公寓竞品项目;蓝堡湾世豪小公馆;圣菲城21号楼公寓;格林融熙国际;都会时代公馆;二、项目公寓产品分析;公寓产品分布：;世家项目公寓产品分析：;世家公寓首批产品分析：;三、项目公寓定价说明;定价方法;区域内竞品类比;6-8层洋房蓝海定价;四、项目公寓价格策略; 依据项目整体的开发策略，前期通过洋房奠定项目形象高度，后期，通过洋房树立价格标杆，掩护高层产品走量，因此在项目定价时，要结合产品定位进行定价。 价格策略： 公寓产品：公寓首批产品2#楼建议：采取低开高走的价格策略，保持良好的现金流，营造一期开盘良好的销售场面，引起市场关注，为后期1#的销售造势。;通过蓝海曲线分析得出本项目公寓产品的价格为7430元/㎡，结合当前市场状况，考虑公寓一期产品入市引起市场关注，建议公寓1号楼基准价适当调低至：7300元/㎡。;五、项目价格表制定说明;公寓产品分布;影响因素——噪音;影响因素——朝向;社区组团景观;影响因素——户型;定价思路;权重极差制定 平面差制定 垂直差制定 特殊调差;1、权重极差制定;平面调差考虑因素——针对1#-2#楼；;郑州风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否通透和被遮挡，这一点从后面的视野里得到体现，其系数加权累计。 ; 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观 景的视角和欣赏的内容。 景观分值参考 :观景面+视角系数+景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。 ; 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素， 噪音分值参考 : 道路噪音+周边设施噪音+噪音辐射度;分项打分;2、楼栋差与水平差制定;楼栋差定制原则;市场稀缺、畅销户型资源优势明显，数量有限，要保证最大程度实现其价值及利润； 在定向客户集中倾向单位，应对价格有针对性的调整制定； 户型合理性和户型接受度明显差的单位，须与其他单位拉开一定的差距，但差距应适中，以免过高拉大优势单位影响整体产品均衡性；;受影响程度较大的为1#楼公寓，北侧紧邻农科路，有一定的车流、人流对产品有一定影响。;项目平面差分布;横向价差以：采光、通风、楼栋位置、户型位置、景观、视野、噪音等主要因素进行打分。 以综合对比的最差位置户型为0作为参照，以50元为单位，参考指标进行打分，比参考户型高出一项则增加50元，以此累加。 朝向是公寓产品销售的重要要考虑因素，南北向差价控制在550-600元； 从目前分析得知，最高价差在800元。;3、垂直差（层差）制定;层差制定原则;整体标准层差体系——;1、楼栋项目受外围部分单位影响因素； 2、针对1#楼2层层高4.9米产品，价差作特殊处理； 3、结合项目楼栋所在位置及日照、通风影响、景观的单位价差做特殊处理。;4、价格表;项目公寓实收价格表;汇报完毕 请领导指正