聊城裕昌大学城暂定名项目策划案.ppt

谨呈：山东裕昌集团;首先： 本报告是基于本案概念规划及开发思路尚未确定的基础上，所展开的项目定位及后续营销思路的策划案。在此，首先感谢贵公司相关负责人对我公司工作的支持与配合。 在撰写本报告过程中，我公司根据聊城房地产供需调研情况，遵循房地产行业的一般发展规律，从结论出发，为贵公司本项目的发展提出我公司的建议及策划思想。由于受时间等因素的所限，本报告在撰写过程中难免有疏漏之处，敬请指正。;前 言;综合分析;政策研判;保障房供应，是喜是悲？;差异化信贷，税收等执行？;限购令可不可能莅临聊城？;政策的影响;综合分析;物业类型;项目的目标理解：;根据项目规模以及目标分解，可以很清楚的确定，本案属中等规模序列开发项目，符合中等规模序列开发项目的发展规律。那么，下面看一下中等规模序列开发项目的发展竞争模式都有哪???。;中等规模项目;C;聊城市总人口约为560万，2009年市区常驻人口约为50多万，预计2012年最大可达到人口60多万，预计每年新增的房地产需求约为100万㎡之多； 十一五计划2008-2012年实现住房供应面积为410万㎡，商品房占400万㎡，其中2010年商品房预计供应量80万㎡，结合近几年实际房地产需求验证，这个数字不能完全满足市场需求； 2010年实际达成的需求为173万㎡，超出原计划116%； 根据当前市场扫描情况，旺盛的住房需求并未完全得到释放，预计2011-2012年市场需求会持续增长，原计划中80-82万㎡/年的供应量将远不能满足市场需求。;供应市场可人为划分为四大发展区域，各区域发展水平参差不齐，本案所属经济开发区土地存量大，未来供应较大;中通·领郡城 ;项目名称;环湖板块;项目名称;经济开发区;项目名称;一、市场看好，供小于求状态是市场主旋律。;通过政策分析以及聊城市整体供应情况把握，对于本案而言：;C;需求调查;需求调查;三室两厅以62%的比例成为市场需求的绝对主力，两室户型有28%的需求比例，四室或者复式等大面积房源有8%的需求比例。;南向卧室是接受度最好的户型特征 落地窗的需求占到23%.;当前聊城市场，多为简单的现代风格，客群对于建筑外立面的审美没有明显的好恶，但从调研中看出，市场对于异域风格的建筑也有一定的期待。;需求调查—小结;在从政策走向、供应市场、需求市场三方面分析之后，对于本案的发展，我们可以做到心中有数：;中等规模序列开发项目;通过分析，确定了本案的发展竞争模式，接下来需要研究一下如何实现或达到这种模式！;综合分析;聚焦一下问题：;中等规模序列开发项目;综合分析;发展方向;那么什么是，本案“差异化占位”和“特色占位”呢？;从宗地情况来看，这块地，再普通不过了！;但是……;是的！这块地的下面储藏着丰富的地热资源！ ;一个有温泉的居住区，她再加上那些“浮云” ;即本案的发展方向：;影响;注重性价比，遵循市场消化能力，控制风险 多元产品线，高端树标杆，树品牌形象；中端为项目利润主体 ;开发模式;定位初探;新奢主义居住区(NLLD) New luxury Living District 温泉城邦，新奢主义;项目整体定位; 温泉城邦，新奢主义 城邦：占地13.9万㎡的居住区；有组团的花园生活；轻描淡写中传递项目独特风情。 温泉：富贵的象征，可望不可及的奢华生活。 新奢主义：一种崭新的生活方式；不遥远，敢想到就能做到。 ;裕昌·国际;现代简约风格为主，辅之欧陆风情;经评价，本项目发展中档产品较符合，但也有大部分因子与中高端产品相适应，可通过项目自身价值体系的建立弥补项目资源受限之劣势，故本项目价值定位为：中高端 价值定位诠释： 中端：密切联系市场，适路对销，控制风险。 高端：建立价值标杆，树立品牌形象，获得超额利润。;客户定位——定位策略;低产;定位考虑的因素; 户型配比阐释 意向客户购房目需求以康居型（改善和提高居住质量）和安居型（解决基本的居住问题），户型设计着重考虑居住的舒适性； 通过项目价值分析表明，本项目的规模，外部环境，景观资源都不具竞争力，那么价格将是客户选择本项目的一个重要原因。通过减少主力户型面积，降低总价将是一个主要手段； 意向客户需求的面积集中在[100，120]的区间，均值为110平方米；市场旺销户型面积集中在[100，130]，本项目户型设重点设置在此面积区间范围； 意向客户可以接受的总价范围是60-70万元，本项目户型要重点考虑总价因素； 市场需求以3房为主，其次为2房，对1房和4房的需求非常低，故本项目户型设计重点考虑2房和3房； 为了拔高项目形象，提升项目价值，树立项目和开发企业品牌，考虑设置少量树标杆产品； 建议项目只做少量的商铺，主要服务于社区及周边。;价格定位;综合分析;根