福建三明宁化商业中心项目营销策划提案.ppt

宁化项目市场营销提报;序 言 发现问题是解决问题的第一步，且是至关重要的一步，一切从发现问题开始……;如何利用好本案区位，并形成强烈的市场标签，为这个城市留下印记？ 如何在未造就的版块开始认知，有效开辟溢价空间，为后续开发奠定基石？;第一章 看看我们的市场;宁化地处福建省西部，武夷山东麓，为闽赣两省交界县之一。宁化紧邻江西石城、广昌县，这里是三江（闽江、赣江、汀江）源头之一。宁化于唐开元十三年置县，至今已有1280年历史。县域面积2368平方公里，耕地面积44万亩，辖4镇12乡1个华侨农场，总人口35万，85%是农民，是比较典型的传统农业大县。 ; 中 心 区 ;宁化确定中心城区形成“三纵两横”的城市主干路骨架。 “三纵”分别为西环路、中环路、工业南路-工业北路； “两横”分别为东大路－新桥路、红色大道。;城南片区规划;在售楼盘分析;???盘名称;楼盘名称;楼盘名称;价格分析;产品分析;客群分析;推广分析;总结;第二章 看看我们自己？;本案;S（Strength优势）;;O(Opportunity机会);T (Threat威胁);项目竞争产品分析;项目位置 ;;项目位置 ;;项目位置 ;项目分析： 凭借其新区大盘优势，借助公检法配套，可以直接为客户打造齐全的生活配套，未来可能形成新兴的生活区； 城区中心，配套完善，生活休闲购物便利。 将规划城区32层的首席高度。5.8米挑高复式公寓，入户花园，20m2超值空间赠送，人车分流，2000m2地下停车位，纯电梯豪宅。 周边学区配套完善：中心小学，实验小学，城东幼儿园。 拥有50000m2的商业体量。;项目位置 ;项目分析： 优势： 项目以3房 为主，纯板式结构，带观景台及外飘窗，采用客家风情的建筑风格。 项目位于老城区西北面，毗邻北山公园，享有自然景观。 小区划片实验幼儿园，实验小学，宁化一中，离县政府近。 劣势： 小区位于老城区，道路交通不便，未来发展受到局限。 ;总结： 宁化市场的置业客群比较单一，基本上以乡镇原城区置业客户为主，但随着新区不断成熟，有更多的城区客户会选择往城市外围进行置业投资。 对于小区配套完善，生活休闲购物便利，学区划片，也是置业的首选依据。 城区的商业配套还相对比较薄弱。大型商场较为欠缺。 ;第三章 找找我们的客户？;谁在关注本案 到底是怎样一群人;一切从目标客户需求出发;; ; 项目处于工业园区发展带，此区域的商品房购买者一般追求两点： 一是地缘情节，多年居住在项目周边养成的生活依赖性； 二是工业园区的工作人员，上班便利的原则。 如果本项目在规划、建筑、园林、户型、视觉效果、服务等方面能够做到与众不同的话，必然可以填补目前项目周边的品质型社区的市场空白，从而最大限度的拉拢目标客户群体。而投资者看中的就是本项目所处地段的良好出租率及不可估量的增值空间。;项目所处的区域环境及项目本身的特点决定了项目的客户群主要有以下几种类型： 主要客群 周边乡镇居民 项目周边工业园区职工 周边学校教师 次要客群 经商人员及原有周边居民 新婚夫妇、回乡居民 由客户的组成可知，项目的客户跨度很大，但是选择在此区域置业的主要原因是：孩子就学，工业区职工就业的便利及适中的价格是吸引客户来此置业的最大优势。 客户需求的一种温馨的居家生活，是一种成熟便利的生活方式，即迎合了客户对生活的便利性，又满足了他们对置业投资的需求。;;拥有一定经济基础,注重产品价格性能比 购房区域性强,十分注重所购房屋周边生活环境和配套 现住区域环境及居住环境较差,希望寻找一些比现居住地好一点的区域 部分客户现居住区域缺乏完善的生活配套,追求居住的成熟度，而部分客户现在所居住区域生活配套虽然便利，但希望保持目前便捷的居住条件 原住房缺乏完善的物业管理或配套服务,希望所购房屋在居住的舒适度与安全度之中得到充分满足 非常关注下一代的教育环境问题 在众多房地产陷阱面前，客户消费变得越来越谨慎 ;“看上去就很值钱” 比 “看上去不清楚，但实际很值钱” 要快捷很多;所以，本案要形成一个鲜明的印象 不但要在买家心中形成同样要在这个城市的普通民众心中形成 这是一个关于“好房子”的印象 就像“送礼就送脑白金”，但我们又不能流于俗套 我们还必须显得有品位 必须引领我们的目标客群，并在他们想象之外;因此，本案应该是一个“不同以往”的物业形象，所呈现出来的应该是“品质化、未来的、多元价值的”引领者姿态。;消费者都是有虚荣心的，每个人都有 不要试图否认这种心理力量的存在 所有标榜尊贵的，标榜个性的，标榜情调的 都是为了满足虚荣心的工具 本案亦然;形象定位+广告主语 城市、理想、生活家;;;;第三章 项目推广思路构思;轰动全城，全民关注 本案如何一炮而红？;怎么做;总体思路/重