珠海保利香槟国际营销策略及销售执行报告.ppt

保利香槟国际营销策略及销售执行报告;;目标界定前的重要问题;西区市场未来三个月市场情况：潜在供应量充裕，消化速度或减慢;【市场环境分析】;项目;分期情况;价值实现：舒适的户型、现场良好的展示、强而有力的营销推广，现代活力的项目形象，成功实现热销，每次开盘均刷新西区高层价格，。 客户情况：因西区本地客户消化量和价格承受能力有限，一期以西区自住客和城区投资客户为主，二期开始逐步扩大客户群体，城区投资客户比例大幅上涨，三期则转变为以珠三角、内地和港澳此类外地客户为主，城区和西区客户比例有所减少。四期在城区加大投放，城区客户比例有大幅提升;项目;分期情况;【三灶板块】;项目;分期情况;项目;分期情况;项目;分期情况;*;市场小结;【目标客户分析】;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;时代四期开盘客户参考;;;点对点分析：区位/配套/规模/规划/物业形态/景观;点对点分析：区位/配套/规模/规划/物业形态/景观;点对点户型分析;产品点对点分析：本案户型方正，功能布局合理，更为舒适;产品点对点分析：本案此户型相对竞争户型使用率欠缺;产品点对点分析：本案户型方正，使用率高，更为舒适;竞争分析小结;时代山湖海案例借鉴：;客户结构分析;户型;时代山湖海案例启示;本项目2011年的市场突破点——;竞争策略下的客户策略：;客户策略;形象上——国宝竖高度，唯有、唯能;借势时代山湖海，合力炒作区域价值;推售目标分解：2011年目标销售金额2亿元;;户外广告：截流东西双城客户，户外立势;报纸：主流媒体，释放品牌和节点信息;报纸;电视;电台;公交广告;站台广告;线下推广——短信/直邮/派单;外展展场;保利会VIP护照;国宝展派票计划：10万张，40天，日均2500张;小小讲解员活动，学校全员联动派票 目标：派票量6000张 内容： 联系学校，以爱国主义教育为名介绍国宝派发门票（现有资源一小、十二小、七小）； 安排学校参观专场； 拓展对象：市区、西区各小学约10所 时间：10月20日- 11月5日 需协助事项：建议保利官方身份联系教育局下文、由世联和保代门票专人派票 ;国宝展交通组织 内容： 国宝展期间定点定时上车； 周六至周日8台穿梭巴士（6大2小） 上车地点：拱北来魅力酒店 时间：11月11日-11月20日 工作事项：租车联系、物料制作 费用预计：租车费用、PT工作人员费用;保利品牌之旅金湾专场计划：团体票、团购、品牌之旅三位一体;目标有效客户量：300批 拓展对象：港澳门客户 时间：11月15日-12月15日 内容： 拱北设外展场重点拦截澳门客户； 大量PT人员派单配合、引导看耧车同步； 地点：拱北地下广场中庭商铺（现时代展位对面） 需协助事项：展场联系、巡展物料制作 费用预计：20-30万/月，面积100-130㎡;目标有效客户量：200批 拓展对象：世联珠海高端客户资源 时间：11月1日-12月10日 内容： 世联明源客户检索； 销售人员以保利会入会为口径回访邀约； 地点：销售中心;周末暖场活动：国际香槟大赏系列活动;展示中心品牌墙——造梦保利香槟生活;营销关键： 【品牌落地】：利用国宝展实现保利品牌落地，搅动珠海市场 【简洁直效价值传递】：保利央企一线品牌、金湾毗邻横琴高升值潜力、 19年香槟系产品首发品 【价值展示】：销售中心现场、样板间展示的信息充分展示与传递，树立客户购买信心。 【媒体组合】：开盘前针对珠海市场全面覆盖（报纸、网络、短信等），澳门市场利用分展点释放信息。 【客户渠道】：客户渠道全面铺开，深入挖掘，利用国宝展滚动（团体专场、网络看房团、专场推介会、CALL客中心），国宝展周一至周五500批/天上门，周末3000批/天上门。 【组织保障】：整合电视台、文体局、教育局等相关机构，推动各团体机构参与，保证一次性震动全城。 全城派票、交通组织等大范围调动资源的后勤保证。;整体营销费用;附件：;新闻回顾 回顾过去十几年横琴开发的历史，始终围绕着三个核心问题逐步推进，一是横琴开发由谁来主导，二是横琴开发采取什么样的制度，三是横琴的产业规划如何与珠海、澳门对接。 从2009年的《横琴总体发展规划》，到今年3月签署的《粤澳合作框架协议》，以及8月批复的横琴开发新政策，都在这三个问题上有了非常庞大的突破。;;