江南白沙壮锦板块市场分析.doc

PAGE  PAGE 17 江南区白沙壮锦板块房地产市场分析 一、江南区域市场分析 江南虽然和江北和江东近隔一条邕江，但是两岸的发展差距很大，在江南区有大量的化工、造纸等污染企业，为南宁主要工业所载地，其他地区多为未开发用地，城市化水平较低，二三产业发展相对滞后，房地产业的发展也比较落后，房地产项目一般集中在星光大道周边，随着《南宁市城市总体规划2006-2020》确定城市发展方向整体向东，重点向南的发展规划，江南的房地产市场有所升温，但是一些诸如市政配套不足的问题、工业污染问题在短时间内无法得到解决，这些将制约区域的发展，目前还在南宁市原商业中心--朝阳商圈的辐射下，而本区域商业中心没有形成。一些善于利用政策利好的开发商纷纷在江南大片获取土地，目前江南正在开发的项目用地大于100亩的有四个，分别是云星·尚雅名都、南???奥园、龙光·普罗旺斯和碧园·南城故事，在政策带动下，江南区的发展潜力较大。 江南区域因为实际的地域条件，按现状可以分为三个板块。 第一板块是以水岸都市味代表的近江板块，其特点是临江、亲水、离南宁中心商圈万达广场和潮阳广场只有10分钟路程，地理优势十分明显，百货大楼、兴宁路步行街、和平商场、裕丰商场、万达广场、新朝阳商业广场,银行:建行、工行、中国银行等,医院:二医院、一医院,其他:体育馆、图书馆、南宁剧场，三大绿色生态公园滨江公园、堤路园休闲广场等等配套一应俱全。 第二板块是以中茵·丽景新城和中都·澳海蓝湾为代表的星光白沙板块，此板块楼盘价格在3500以上，交通相对较方便，白沙大道，星光大道等使得交通便捷，配套较齐全，华联超市、华联，10+1商业大道成熟生活圈为此区域楼盘提供了良好的区域生活环境，但是不足的是此区域为老工业区，历史遗留影响可能会在一定程度上降低板块的区域价值。 第三板块是以碧园·南城故事和龙光·普罗旺斯为代表的南站板块，此区域离最近的工厂区也有4公里，受到工业污染等较轻，而碧园·南城故事等靠近那洪大道的楼盘则基本上没有受到影响，而且此板块楼盘临近壮锦大道和白沙大道，双向6车道的宽敞露面为出行提供了良好的道路基础，不论是通往老城区还是旧商业广场如万达广场或是硠东新商务行政区都较通畅，但是目前此区域的最大的缺点是配套高度缺乏，且连接市中心的公交车辆很少，这将加大选择此区域的消费者的通行成本。 二、江南白沙壮锦（机场高速路）板块分析 （一）板块的形成过程 在塔弗的理想城市模型中，将城市分为五个区带，（1）中央商务区（CBD）。本区由集中的摩天大楼、银行、保险公司、大型超市、股票交易市场和大量的文化娱乐场所组成。（2）中心边缘区。由CBD向周围延伸，往往由若干扇面组成，商业地段、工业小区、住宅分布其中。（3）中间带。在中间带由高级单元住宅、中级单元住宅、和低级单元住宅区组成，且高密度住宅区距离CBD较近，低密度的住宅区分布其外围’(4)外缘带，本区为新城区，由于环城道路和区域性干道枢纽大多位于这一地带，使之既与市中心保持密切的联系，有具有广阔的用地空间。 《南宁市城市总体规划（2006-2020）》中明确规定城市的主导发展方向是整体向东，重点向南，在很大程度上政府的总体规划在某种程度上可以左右城市的发展，但是这只能停留在宏观层面上，政府的作用是引导投资，而最终实施的要靠市场这支“无形的手”，房地产业是城市发展的支柱性力量，政府城市规划和房地产就像城市发展的两条腿，相互为用，却一不可。在政府的推动下，目前邕江之上已经通车的大桥为江南的发展特别是是江南南部的房地产发展奠定了市政交通基础。 目前白沙壮锦板块正处于南宁市一环以外，合乎塔弗的理想城市模型的外缘带特征，外环的通车和通往机场高速路的壮锦大道为机场高速板块的形成奠定了必要条件，而开发商循政策而动，在政策利好之下纷纷进驻，开发出优质的楼盘。政府有形的手和市场无形的手结合，造就了板块的形成。 （二）、板块特点分析 特点一：交通配套不足，限制了通达性 与市中心的联系不够便捷，在短期内仍然将制约板块的影响力。板块内通向外部的道路仅有壮锦大道，和白沙大道，壮锦大道通过中兴大桥与老城区联系起来，通过白沙大道可以进入硠东新商务行政中心，借道星光大道通往老商业中心万达广场，区域内缺乏成体系的地区内部次级道路网，公交等交通工具站点较少，住户出行不便。 特点二：生活配套很不完善 市政配套急需加强，这些综合素质将决定板块社区的价值。板块所处的地区原为市郊地，虽然有本区域内聚集了一些素质较高的开发商但是想短期内提升生活配套并不可行，周边的学校不多，好学校更少，（查明有那些学校，这些学校情况怎么样？）子女入学将是目标客户要考虑的重要因素，医疗配套几乎没有形成。 特点三：政策利好不断 利好工程将推动区域经济，南宁市整体向东，重点向南的发展政策给购房者以良好的预