杭州市写字楼市场调研报告.pps.ppt

1.宏观经济背景分析;2004年全国GDP分布;长三角城市群经济实力雄厚，内部分工合作开始由“自发阶段”走向“自觉阶段”;城际轨道交通和高速公路的建设将加强长三角各城市间的联系，促进长三角经济一体化的进程;随着区域内产业分工的加强，杭州已经不仅仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能;温州：模具8400多家 （占国内市场的70％）、鞋业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜;民营企业现状;1.宏观经济背景分析;杭州政府新一轮规划提出“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ”的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局 ;杭州经济保持稳健的增长速度，投资环境良好，吸引大量企业入住;相对于一线城市，杭州具有明显的成本优势;杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促进了非住宅类物业的需求;杭州外贸活跃，大量的外贸企业及相关服务企业成为杭州写字楼市场的生力军;2.杭州写字楼市场分析;杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后，随着GDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态;杭州年租金平稳增长，空置率逐年下降，庆春武林板块商务氛围活跃，需求旺盛;目前杭州市场年消化量在38万m2左右;同类城市的比较发现，杭州写字楼需求将出现一个阶段性峰值点;机会存在的同时我们发现了未来供给中出现了不和谐——供给时间过于集中;机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐——供给地点过于集中;机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐——供给结构进入无序竞争;2.杭州写字楼市场分析;杭州市办公物业分布状况;按照物业档次、目前售价/租金将板块分级;黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平;黄龙板块的发展历史——黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈;黄龙板块典型楼盘扫描;嘉华国际商务中心（1）;;黄龙绿城世纪广场;世贸丽晶城——杭州顶级综合体项目（在建项目，预计07年底竣工）;钱江新城——新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，未来的金融商务中心;钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位;钱江新城高端写字楼项目密集，与本项目同期供应量约25万m2，是本项目高端客户的有力争夺者;钱江新城典型楼盘规划图;武林版块——新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一 ;武林板块是杭州传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越;武林板块典型楼盘列表;耀江发展中心;晶晖商务大厦;白马大厦;庆春版块——杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域 ;庆春板块——杭州的华尔街，成熟CBD;庆春板块典型楼盘扫描;三瑞大厦;远洋大厦;嘉德大厦;文教板块——依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主;文教区由电子信息产业基地转变为“电子市场一条街”，部分研发型企业为改善科研环境、寻求发展开始搬离本区域;文教板块典型楼盘扫描;伟星大厦;昌地火炬大厦;城站板块——依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能??大幅度提升;城站板块依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分散，使用率较低，随着城站周边兴起，预计该板块近两年发展迅速，将吸引高素质企业入住;城站板块典型楼盘扫描;伟星世纪大厦;大华星河商务大厦;萧山行政板块——写字楼市场自成体系，依托区域产业形成较为封闭的市场;萧山板块处于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主;萧山板块典型楼盘扫描;萧山国际商务中心;新世界太古广场;滨江高新板块——写字楼多用于政府招商引资，处于半市场化状态;滨江板块（高新区）典型楼盘扫描;;创新大厦：政府物业（国资委持有），主要用于政府招商引资，非市场性操作，属于园区进化型;华荣时代大厦（动漫之都）：华荣集团与政府合作开发，政府主导招租，房地产商负责带租约销售产权;恒生大厦：企业总部，剩余自用部分进行招租，属于准市场型;浙江农资大厦（AMP）——全部自用，不对外招租；讲究实用，装修简单;浙江新大集团大厦（省畜产集团）——以自用为主，剩余招租；装修中档;滨海·威陵大厦 ——滨江区第一个商业运作的写字楼项目;2.杭州写字楼市场分析;杭州写字楼客户置业取向分析;谢谢！