无锡房地产及零售市场分析（原创） .ppt

无锡市场分析;;传统意义上的市级商圈主要指解放路环线，主要包括解放东路、解放西路、解放南路、解放北路、中山路、人民中路、县前街、学前街及周边商业街，是无锡最主要的商圈。随着无锡商业的发展和居民消费观念的提升，传统的市级商圈范围正在逐步扩大，为了本项目分析的需要，我们定义的市级商圈主要包括两部分：中山路中央CBD商圈和解放路环线外商圈。 中山路、人民中路交汇处是市级商圈的核心，无锡经营良好的大型百货购物中心基本聚集在此，主要有三阳百盛、新世界百货、无锡商业大厦等购物中心，还有目前无锡最大的步行街“崇安寺生活步行街区”，该核心区域拥有交通、配套、人流、车流等商业利好条件，在无锡人心目中已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。 由于受无锡人消费观念的影响，中山路中央CBD商圈是商业消费的首选之地，虽然最近几年无锡其他商圈也发展迅速，但尚未被无锡人完全接受，比如太湖广场清扬路周边目前的商业氛围已经形成，拥有如已开业的茂业百货以及尚未开业的世贸中心、九龙仓项目等，但就已开业的茂业百货来说，市场接受度尚不是很高，更多的无锡人还是倾向于去中山路中央CBD处购物消费。 与百货购物中心相比，无锡的街铺缺少规划和特色，稍显零乱而且档次普遍偏低。无锡比较知名的崇安寺生活步行街目前租售情况良好，但仍然存在档次不高的问题，虽然投资方保留了二楼商铺的产权并且对一楼出售的商铺业态做了规定，但毕竟存在小业主定位、利益不统一的问题，即不便于定位，也不利于管理。;中山路中央CBD商圈 商圈界定及描述： 本报告中所定义的中山路中央CBD商圈是以中山路为轴线，解放路环线以内的区域，以区别环线内外商业的密集程度和人流密度。该商圈是无锡最为成熟的经济商圈，商业条件成熟、商业氛围浓厚，承担行政、商业、文化、金融等职能的一级中心。 商业供应体量： 目前中山路中央CBD商圈在经营的商业面积约40万平米左右，在建和即将入市的商业面积为20万平方米以上。 ;主要商业街 解放路环线 解放路环线是无锡市区的主干道，也是本报告划分项目市级商圈的主要分界线。就解放路环线本身来说，环线北部的商业氛围要好于环线南部，南部多以住宅为主；环线内部的商业氛围远远好于环线外部，环线内部以百货、购物街为主，外部的商业形态则大多为社区商铺。 中山路 中山路南起朝阳广场，北至胜利门广场，全长2145米，是无锡商业的主动脉，中山路是全国示范街，全国商业街销售总量排名第七。沿线分布有无锡商业大厦、三阳百盛、新世界百货、八佰伴等知名中高档百货。 人民中路 人民中路是核心商圈内最主要的一条东西向商业街，但目前除了人民中路和中山路交汇处商业氛围比较好外，其余路段多为沿街商铺，没有统一的业态规划，档次不是很高。 县前街 县前街位于人民中路北面，是核心商圈三条主要东西向商业街之一，周边有shopping mall 形态的大型购物广场保利广场，无锡第一百货等购物中心。县前街靠近中山路段比较热闹，以商铺为主，业态混乱。 学前街 学前街位于人民中路南面，也是核心商圈内比较主要的东西向商业街，但存在着和人民中路同样的问题，即学前街与中山路交汇处比较热闹，但学前街东西两向多以沿街商铺为主，稍显杂乱。;主要商业项目位置：;; ;;现有商业租金售价、单位商业面积分析;解放路环线外商圈 商圈界定及描述： 该商圈为解放路环线外围区域，东至兴源路，西至运河东路，南至金城东路，北至春申路。 该区域也属于市级商圈的范围，但从商业氛围上来说，该商圈比中山路中央CBD商圈稍逊一筹。 现有商业供应： 青扬路周边是该区域南面的主要商业区域，目前有茂业百货已经开张营业，尚有其他商业项目将成为未来该区域的商业供应； 无锡招商城周边是该区域东南面的主要商业区，但该区域主要以中低档批发零售为主，人流量可观，但档次较低。 火车站、汽车站周边是该区域北边的主要商业区，分布有保利广场、站前商贸城等商业设施。 ;主要商业项目位置：;; ;;现有商业租金售价、单位商业面积分析：;;餐饮 总体来看，无锡餐饮市场远不如周边其他城市这样繁荣，无论从餐饮在购物中心业态中的比例来看，还是路边餐饮在总体商业中的份额来看，餐饮市场，尤其是传统餐饮市场的发展空间很大。由于无锡为传统旅游城市，除满足本地居民消费外，旅游人群在整个餐饮消费市场中具有显著意义，但目前看，除有限认知度较高的传统小吃品种（排骨、小笼）外，无锡很少有可以承载本地独特文化的餐饮品牌出现。而传统小吃品种，由于可复制程度高，附加值低，也很难做大作强，况且无锡旅游人口以周边驾车路程3公里内的人口为主，而无锡小吃与江浙其他地方相比并无显著特点，因而也难以形成利润增长点。 随着大量现代消费形态的购物中心的建设和开业，特色餐饮正在尝试逐步进入无锡市场，但从目前看尚未获得本地消费群体的认同。由于特色餐饮主要面对本土消费者而非旅游消