新开药店的选址与筹备.ppt

药店选址与筹备报告;Contents;一、调查概述;（二）德信药业概况;*;德信药业大药店 ;信息化管理;二、店址地理位置;（二）店址选择;三、商业环境;（二）人口环境;三、交通条件; 四、竞争对手分析;竞争对手分析（续）; 五、商圈分析;商圈分析（续）;六、经济效益分析; 七、未来前景（SWOT 分析）; 未来前景分析（续）;;李 安;门店选址与筹备;目录;第一部分 商圈知识;商圈的定义： 指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。;认识你的真实商圈　　确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？;现实中的同心圆商圈 ----同心多边形商圈 ;不规则多边形商圈------理想中真实的商圈　　城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。 ; 核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。　　只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。 ; 三个层次商圈的比较：; 三个层次商圈的比较：;; ;; ;例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各 地区的零售饱和指数。;A地区：;零售饱和指数的提示：;霍夫模型 认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。;Pij;霍夫模型 例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下： （假设a=1, b=2） ;解：根据公式：; ; ; ; 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区：商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口 多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流 行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区：该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费 习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品 购买率高等。 ——文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性 为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食 品、文教用品购买率高等。 ——办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利 性、外来人口多、消费水准较高等。 ——混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的 消费特色，属多元化的消费习性。;商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类： 商业街商铺：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。 市场类商铺：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营 的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场 类商铺。 社区商铺：其经营对象主要是住宅社区的居民。 住宅底商：住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 百货商场、购物中心商铺：鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所 以投资风险也比较高 商务楼、写字楼商铺：酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业 空间。 交通设施商铺：交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中 小型商铺。 以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着区别于发展成熟的商业街商铺。;位于不同地区的零售店类型 1.位于市区主要街道的商店 便利商店—— 如药店、快餐店、美容