论文当前房地产税收政策改革的思考及建议.doc

当前房地产税收政策改革的思考及建议 房地产行业作为国民经济的支柱产业，其产业关联度高，带动力强，在扩大内需和促进消费等方面发挥着巨大的作用。近几年来，随着中国经济的持续发展，房地产行业的整体规模也呈现出迅猛的发展趋势。但是由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。?为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，显示出现有的房地产税收体系存在着较为明显的和宏观调控不相协调的环节。?本文将全面阐述税收和房地产行业的现状以及相互间的关联关系，以及税收作用宏观调控手段的作用机制。从保有环节税制、流转环节税制、取得环节税制三个方面系统的剖析了我国现有的房地产税收制度的来源、现状以及国外相应的税收制度极其执行效果，并进行相应的比对分析。指出现有的房地产税收体系存在税收环节分配不合理，具体执行不力等方面的问题，揭示现有的税收体系在实现房地产行业宏观调控目标之间的缺陷。结合宏观经济学中关于税收作用的理论根据，本文提出着力于需求方的税收分配调整理论，提出关于房地产行业分环节税收分配，改革不合理税制，加强征管水平等方面的改进方案，多管齐下提高房地产税收体系的宏观调控作用水平。 框架： 一、宏观经济环境（背景） 房地产是拉动经济发展的支柱之一，房地产的稀缺性与特异性决定了房地产的价格不断走高的趋势。特别是近年来，全国部分城市房地产价格出现快速上涨趋势，为维护正常的房地产发展环境，国家不断出台税收宏观调控政策，但效力不大；而建立和健全房地产税制，既可以充分发挥协调国民经济运行、公平社会财富的功能，又可以为国民收入开源，防止国有土地收益流失。 从房地产的流通过程来看，房地产的经营活动一般分为开发、保有和转移三个环节，国际上大多数国家主要在这三个环节予以征税。我国在这三个环节征收的税费主要包括房产税、城镇土地使用税、营业税、企业所得税、城建税等十余种。 自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。 参考文献：近年房地产宏观调控政策回顾与思考 二、税收在调控房价方面的作用。 税收是宏观调控的重要工具，具有内在稳定器的功能，能对经济的波动自行进行调节。国家根据不同时期经济运行形势，制定不同的税收政策来抑制经济的过分波动。我们要运用科学发展观，出台合理的税收制度，制定规范的税收政策，以便进一步有效地调节国民收入，促进生产要素合理流动，引导资源优化配置，规范房地产市场，推进经济持续协调健康发展。在房地产市场的不同时期，国家相应地运用了不同的税收政策来加以调节。 ?????? （一）税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理 ?????? 1、税收对房地产市场供应的调节作用 ?????? 税收对房地产市场供应的调节作用，主要取决于税收对供应主体能产生多大的影响。税收对房地产市场供应的调节作用，体现在以下两个方面： ?????? （1）对供应量的调节作用 ?????? 商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成，这四项是最根本的价格组成要素。在这四项因素中，又可分为两部分，一部分是“本、费、税”，另一部分是“利”。近几年来，商品房价格的上升与成本的增加和利润空间的加大有着直接关系。税收虽然是房价的组成之一，但反过来税收能影响房价。如果税收对“本”和“利”这两块因素加重税负，会使得房地产企业成本提高，利润减少，失去对房地产市场的信心，进而转战其他行业领域。反之，在房地产市场冷淡时，税收利用调节功能，利用减免税手段，对房地产企业的“本”和“利”降低税负，使得企业效益明显加大，就会吸引投资，增加房地产市场供应量。 ?????? （2）对供应结构的调节作用 ?????? 从商品房的供应来看，存在着以下各种房产结构：多层房、高层房、单身公寓（50平方米以下），小套房（70-90平方米），中套房（100-140平方米）、大套房（150-180平方米）、别墅等。税收对各种供应结构的调节，主要靠对某类房产结构的增、减、免税，即通过增加或减少税负来实现。如国家为了充分利用空间，加强土地利用率，不鼓励多层房屋建设，则可对多层房销售实行税收加征。如鼓励小套房开发，可利用税收对小套房开发企业进行