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至祥2012年报分析：商业蛰伏 住宅价稳量升2013/02/27 08:24 ????来源：云南房网????发表评论（0）????复制链接????分享到：???? 近日，至祥置业（昆明）有限公司向云南房网提供了《至祥研究中心2012年昆明市场年报综述篇》研究报告。至祥年报综述篇从政策解读、市场盘点方面对2012年昆明楼市进行了详细解读。用“宏观政策扬鞭策马，楼市经济振荡前行”一句话归纳总结了2012年昆明楼市局面。并通过楼市研判报告，在2012年的楼市研究基础之上，对2013年昆明楼市走向做出了方向性判断，“维稳”再度被强调为2013年或将面对的楼市关键词之一。??? 政策解读篇??? 至祥2012年年报政策解读篇中指出，2012年中央层面的楼市调控政策以“稳定房地产调控政策、严格执行限购政策、严格执行差别化信贷政策、试点住房税收政策”为执行基调。房产政策主角更多的投向住宅市场，面对保障房的大举入市，市场将延旧政出新策，力保市场稳定发展。对于昆明市场来说，政策的出台可谓双管齐下，有保有压，对于民生保障建设及市场进出机制有积极地促进作用。??? 房产政策??? 其中报告特别提出，2012年06月13日由住房和城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。??? 至祥报告评论称，保障房是社会和群众极为关心、政府高度重视的重大民生和发展工程。今年中央财政对保障房建设补助资金继续增加，相关部门加大了在土地、信贷、税收、债券等方面的支持力度。然而今年保障房在建规模较大，各地进展不平衡，为进一步落实建设条件，深入推进保障性安居工程，改善民生之必需，《公共租赁房管理办法》的公布为继续推进保障性安居工程的建设，对抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，促进房地产市场长期平稳健康发展具有重要意义。对于昆明市场来说，昆明客户群体大部分家庭经济为中等偏下水平，同时还有很大一部分客群来源于省内外的低收入务工人员，《办法》的公布为低收入、中等偏下收入的住房困难群众，以及达到就业规定年限的外来务工人员提供了有力的住房保障，为构建和谐昆明有更为积极的促进作用。??? 2012年07月18日财政部重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》，支持财政困难地区及新疆生产建设兵团做好城市廉租住房保障工作。办法指出，专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。??? 至祥对此政策的评析表示：保障房建设成为今后房地产市场的重头戏，是平衡住房供应结构、有效解决中低收入无房人群住房问题。2012年中央进一步加大了资金支持力度，地方政府也要加大资金筹措力度。各级发展改革部门要配合住房城乡建设、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，积极协调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面资金，加强建设资金统筹和组织实施工作，确保保障性安居工程年度建设任务的完成。此举在一定程度上给市场吃了一个“定心丸。在“住房保障”与“市场配置”双轨并驾运行的大宏观背景下，市场与保障将出现空前的和谐发展，同时中央和地方政府将基于促进市场平稳发展、坚守住房保障的原则继续政策出新。??? 土地政策??? 2012年重点土地政策，至祥年报主要提及了2012年06月19日，由国土局、发改委发布的《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准。并指出限制目录和禁止目录的提出一方面会限制昆明住宅市场的土地供应，一方面在一定程度上会促进昆明高端住宅市场的市价上涨，但整体效益利大于弊，政策的出台对于住宅市场的规范和土地市场的监管有积极的促进作用。金融政策??? 2012年央行连续3次降低存款准备金率，分别从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。??? 至祥年报中给出评论指出：2012年央行连续3次降低存款准备金率，2次启动非对称降息。中国人民银行的几次调息，对于昆明市场来说，有助于提高市场置业力度，促进市场活跃程度。在经济下行的背景下，降息降准可避免信贷紧缩，促进资金