4.城市规划中的公共利益4.城市规划中的公共利益.ppt

四、城市规划中的公共利益：以城市拆迁改造为例;★什么是公共利益 ☆正义； ☆共同利益； ☆公众利益； ☆个人利益有机总和； ☆整体利益； ;★法律文本中公共利益 ☆《宪法》修正案第十条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” ☆《土地管理法》第二条：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”；第五十八条：“为公共利益需要使用土地时，国家可以收回国有土地使用权。” ☆《建筑法》第五条第一款：“从事建筑活动应当遵守法律、法规，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。” ☆《房地产法》第十九条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。” ☆《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条：”在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地土地使用权已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。”;★一般认定的所谓“公共利益的需要”： ☆国家军事用地；国家政府机关及公益性事业研究单位用地； ☆能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等； ☆公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地； ☆国家重点工程用地，如三峡工程等； ☆公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等； ☆水利、环境保护用地，如水库、防护林等； ☆其它公认或法院裁定的公共利益用地等。;★城市拆迁中的公共利益 以北京为例。北京的危房改造是在1980年代提出的。实际上1950年代就开始进行了：政府出资、定标准、安置住户，一切由政府包办。 1990年之后，北京先后进行了两次大规模的危房改造。目的是为居民解困。这两次改造使居民的居住条件普遍得到改善。当时，居民回迁率比较高，部分被拆迁居民也被安置于离旧城较近的地段。拆迁是多数住在危旧房的居民盼望的事情，有人认为???时的政府拆迁是最大的惠民工程。 后来，由于资金的缺乏，危改开始由政府与开发商结合起来进行。北京市政府提出的危旧住房改造的基本思路是，“以区为主，四个结合”：改造以区政府为主进行；危改要与新区开发相结合；与住房制度改革相结合；与房地产经营相结合；与古都风貌保护相结合。后来又加上了“与市政基础设施建设相结合。”北京市的拆迁自此进入商业拆迁时期。之后十年间，拆迁纠纷从最初的拆迁户家庭成员内部分配问题逐渐演变为拆迁户与开发商、拆迁户与地方政府之间的矛盾。;★“危改”的成本与收益 ☆“灰色成本”：占开发成本的40－50%； ☆弥补“灰色成本”： 提高容积率：加高建筑，加大密度，增加拆迁率； 降低拆迁成本； ☆单位面积收益比较： 公共建设＞商品房＞回迁房 为提高收益，利润最低的回迁房被压缩，越来越多的居民因此被拆迁往郊区，离城区越来越远。政策对外迁有优惠，对回迁的条件开始变得苛刻；;★拆迁的补偿标准节节下滑： 1998年： 拆迁补偿价格×（原建筑面积＋25平方米）； 2000年： 拆迁面积只能按原建筑面积的1.7倍（通常平房 建筑面积少于25平方米； 2001年： 补偿面积按原有建筑面积计算;★南京的例子 孙长征兄弟家住南京长江路邓府巷，距市中心新街口仅10分钟步行路程。邓府巷是南京老城区，居民收入低，房屋也为几十年的旧房，矮小简陋。2003年5月，开发商买下该地块；6月，南京市有关部门公布邓府巷的拆迁公告，孙长征家等十户居民成为“钉子户”。 孙长征的情况很有代表性。孙长征夫妇与兄嫂原本住着一间8.8平方米的私房和一间16平方米的公房。20年前添丁，向房管所申请在加盖了一层，兄弟俩分别住在两间16平方米的房子，8.8平方米的私房出租。1985年，孙长征下岗，靠每月300元的房租生活。 6月拆迁开始，邓府巷为一级地块，按照2001年南京市政府203号令标准，每平方米补偿3750元。按此标准，孙长征私房按每平米3750元补偿；16平米的公房，补偿款的10%交房管所，实际所得每平米3350元；加盖的16平米楼房按“违章建筑处理”，每平米补偿40元。据此，两家人总共只能拿到12万多的补偿款，加上设施补偿费共13万。两家人13万，在南京没地方能够买到房子。新街口附近当时房价每平米7000元。 孙长征两家5口人，买经济适用房也要17万，4万多的缺口根本无法补齐。何况私房拆除后，断了生活来源。而且，经济适用房两年才能盖好，这两年他们也没钱租房子。孙长征与拆迁办谈的意见是：要么在附近给套房子住，要么给两套经济适用房，远就远点。被拆迁办拒绝。;★主要的问题： ☆被拆迁人的权利