2015年7月土地利用业务培训讲稿2015年7月土地利用业务培训讲稿.doc

土地利用业务培训讲稿 第一章 土地市场管理 一、土地一级市场管理 （一）国有土地有偿使用方式供地，具体分为：出让、租赁、作价出资或入股。——《土地管理法实施条例》第29条。 1、出让方式供地。具体的配置方式为以下四种： 招标出让方式供地 拍卖出让方式供地 挂牌出让方式供地 协议出让方式供地 1) 招拍挂出让 （1）招拍挂出让适用范围 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。——《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令） 由于采矿用地的取得和使用是以取得探矿权或采矿权为前提条件，所以明确了“招拍挂出让的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地”。即在依法取得采矿权后，对采矿用??可以采取协议出让方式。 四川省特别规定：商品住宅及含商品住宅的用地，一律以拍卖方式出让，不得以任何理由和名义规避。——《省政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发【2014】58号） （2）招拍挂出让程序 a.依法开展前期工作 收集各类供地要件，包括：规划设计条件通知书（含规划建设用地红线图），地籍权属调查报告、土地勘测定界报告、土地估价报告、土地征收补偿工作完毕证明等。 *出让土地必须是符合城市控规，征拆补偿工作落实到位，没有法律经济纠纷，土地权利清晰，具备动工开发条件的净地。宗地周边的公共道路、公共绿化等城市公共基础用地不得纳入供地范围。 *涉及兼容一种以上用途的，规划条件必须明确各用途范围；对不同用途高度关联、需整体规划建设，不能明确各用途范围的，必须明确各用途的建筑面积比例。 b.拟定供地方案 要件收集齐备后，按照供地政策，国土资源部门拟定土地供应方案。包括地块位置、空间范围、用途、面积、土地使用条件（容积率、建筑面积等）、出让方式、出让年限、基准地价、评估价、出让起始价等。 c.部门会审 由国土资源部门牵头，规划、建设、财政、审计、监察、园区管委会等部门共同对供地方案进行会审，重点对拟供地块是否符合规划情况、拟建项目是否符合产业政策情况、供地方式、出让价格等内容进行集体会审。会审通过后，国土资源部门将供地方案会审意见、供地方案请示文件，连同政府的批复文件代拟稿一并上报政府。 d.政府会审 由政府主要领导召集，政府分管国土资源工作的领导及其他相关领导、国土、财政、规划、建设、监察等部门主要负责人参加，对已经通过部门会审的土地供应方案进行集体审定。审议时，政府主要领导末尾表态，以无记名投票方式确定，投票结果现场统计并当场宣布，方案赞成票超过应到人数的2/3以上方可通过。 政府会审通过后，对供地方案下达正式批复，并应形成《会议纪要》。 （3）政策要点： a.建设用地使用权的空间设定 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。——《中华人民共和国物权法》 建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。建设用地使用权可以分层出让。 b.出让信息公开 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 注：新建铁路站场地区综合开发用地供应时，供地公告时间不得少于60个工作日。——《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发【2014】37号） 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 c.出让行为的公平、公正性 出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。——国土资源部第39号令。 严禁以事先的会议纪要、签订的投资协议或招商协议等为依据量身定制土地出让方案，倒置土地出让决策程序。——《省政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》（川府发【2014】58号） 在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动的行为必须坚决纠正。 d.土地出让底价会审制度 在土地拍卖前半小时内，由国土资源部门牵头，组织召集监察、财政、审计、住建等部门参加，对国有土地拍卖底价进行会商。会商结束后，将会商结果密封，由指定人员将确定的拍卖底价及时送达拍卖现场。拍卖没有结束前，所有参与会商的人员均不得离开会商场所。对于重要的土地拍卖，分管国土资源工作的政府负责人到现场共同商定底价。 e. 土地价款缴纳与办证 受让人依照出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。