富士康南区地块定位5.26题库.pptx

;情况说明;①经济目标 : 以合适的产品，实现土地价值最大化； 实现快速销售，快速回笼资金。 ②品牌目标：巩固宏泰廊坊本土知名品牌地位，扩大集团开发版图。 ;;; 以地理区位、行政区属为主要依据将廊坊市区划分为四大房地产板块. 开发区板块 广阳区板块 安次区版块 龙河板块;龙河板块特点： 是廊坊市新兴产业区； 企业入驻之后，催生了大量居住需求； 以中青年刚需为主，对南部下辖区县购房者亦有较大吸引。;①;;竞品主力户型一览（该数据截止到3月末）;四季花语;竞争激烈—品牌开发商的配套齐全、功能完善的大型复合社区相继开始进驻； 同质化严重，高层市场竞争惨烈—目前及未来一段时间，区域内产品类型以小高层、高层的80-90㎡两居及87-120㎡三居室为主，同质化比较严重，但同时，这两种产品亦受到青睐；几个品牌项目以???量的洋房、公寓产品和精装修产品提高项目档次、丰富产品线。;; 通过对于目前项目地块周边红星国际广场、证大大拇指广场、恒大名都等三个热销项目成交客户的分析，可以从侧面反应出本案须锁定的客群范围。;地块周边几个竞品项目以区域内消化为主，主要依赖安次区地缘性客户； 来自广阳区的客群为重要客户。;基本属性——青年及中青年、以居住为主的首次置业或首次改善人群。;社会属性——中等收入、政府公务员、企事业单位员工、正处于事业上升阶段;价格、地段交通和户型是客群购房时考虑的最主要因素； 该部分客群对于价格的敏感度较高，有相当一部分客户是由于安次和广阳之间的价格差而选择在此区域购房。;客群购房主要以结婚用房、拆迁置业、南三县居民改善居住条件为主，另有相当一部分当地企业员工落户在廊坊、少量投资客户；;地缘性客户，当地原住民，对原居住区域有感情有信心； 周边改造客户，对旧居地有感情，选择原地置业； 产业依赖客户，由于区域产业的引入而催生的居住需求； 南三县改善客户，对于居住环境改善有需求，结合地理位置考虑在安次-龙河区域购房。 廊坊市范围内由于区域价格差而选择在此购房的客群。 ;;地块初步认知：根据项目基本经济技术指标和地块条件来看，项目规模略小，并不具备打造高端品质大盘的基本条件；但地块形状规则，给规划设计带来一定便利。;区位：位于市中心向南约4.2公里—安次区南部的龙河高新区核心地段。未来发展潜力价值大于目前实际价值。 ;交通：通达性较好，公共交通可以满足人们基本出行所需。 与龙腾路（原建设南路）城市主干道相邻，道路通达性较好，向南可直达市中心； 公共交通：距离本案最近的是富士康西门站，公交线路基本覆盖整个廊坊繁华区域。 ;;超市;地块周边：地块周边1公里范围内，有首开和恒大名都两个在售新楼盘；京汉、中建、秀兰三块即将开发新地块；其余均为老旧小区。未来项目周边住宅区环绕，但目前没有形成优质住宅区规模。 ;地块价值及机会点： 区域发展潜力较好 未来处于住宅区中心点，打造龙河区域配套商业有可操作性 道路通达性好 开发成本较低;市场条件和地块条件已经明确 区域购买客户已经清晰 如何确定项目属性和产品属性 吸引客户 实现目标？;项目定位-案例借鉴;项目定位-案例借鉴;项目定位-案例借鉴;项目定位思路;项目定位;;规划：在保证适合客户需求、利润实现最大化的同时增加居住舒适度，提升项目整体品质； 户型：在精准的客户需求定位基础之上进行合理的创新； 配套及商业建议：利用处于龙河核心腹地位置、周边住宅区环绕的优势，打造集中式布置配套及商业，弥补区域配套欠缺，提高项目活力； 景观：大型集中性景观，提升项目整体品质。;产品类型建议： 小高层、高层产品搭配部分洋房 户型面积建议： 小高层、高层产品 小两室：75-90㎡ 大两室：95-100㎡ 小三室：90-110㎡ 洋房产品（9F-12F独单元带电梯） 小三室：110-125㎡ 大三室：125-130㎡ ;整体景观建议以集中式园林景观为主。;配套及商业集中布置，突破自身社区商业的定位，改善区域配套缺乏。;谢谢