08第八章 土地使用权划拨和有偿使用的法律制度.ppt

第八章 土地使用权划拨与有偿 使用法律制度 ;第一节? 划拨土地使用权;二、划拨土地使用权的适用范围 ;思考1;土地使用权划拨的程序 ;思考2; 东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街60号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）14000平方米改作经营性用地，并于2001年6月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于2003年5月竣工，目前已投入经营。;三、划拨用地使用的限制条件;注意：;（三）划拨土地使用权利流转必须遵守有关规定;前述的下列条件包括： （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （2）领有国有土地使用证； （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 ;四、划拨土地使用权的终止;五、企业改制中划拨土地使用权处置;可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式有： 由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，以及改造或改组为有限责任公司、股份有限公司和组建企业集团的土地使用权的处置。 可以采取出让方式有： 企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。;可以保留划拨土地使用权的情形有： ①继续作为基础设施公益事业和能源、交通、水利等项目用地不改变用途的; ②国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业仍为国有工业企业的 ③国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的; ④国有企业改造或改组为国有独资公司的。后3项保留期限不超过5年。凡上缴土地收益的仍按划拨土地进行管理。对无偿收回的划拨土地的，对其地上建筑物、其他附着物应当依法给予补偿。 ;企业改制中国家作价入股的划拨土地使用权是否可以抵押？ ;六、划拨土地使用权转让纠纷 ;1.企事业单位将无偿或低偿取得的划拨土地使用权擅自转让给他人作商业开发以牟取利益 按照法律规定，以划拨方式供应土地，均是用于社会公益事业。但这些年，许多单位常常打着公益用地的旗号获得土地使用权，然后再通过改变或变相改变土地用途的方法自行或转让给他人进行经营性房地产开发建设。 在土地市场，不经过审批擅自转让划拨土地使用权的违法交易非常普遍。;但由于房地产项目建设过程涉及一系列的建设审批手续以及过户登记程序。如果未经批准擅自转让划拨土地使用权，不仅受让方不能获得法律承认上的土地使用权，即使房屋建成后对外销售也成问题。买受人也难以取得合法的产权凭证。所建房屋还有可能被确认为违法建筑。这一系列问题常常成为转让合同当事人之间产生纠纷的诱因。在土地二级市场，因划拨地转让或变相转让而发生的各种纠纷一点也不比出让地转让纠纷少。 ;2.军用土地使用权经营性转让的问题 全国范围内大规模军用土地的转让行为始于1990年初。伴随着全国范围的第一次房地产开发热、党政机关经商办企业热，军队也开办了许多以房地产经营为主的房地产开发公司。军队系统有着房地产经营的文件也大都是那时出台的。按当时的文件规定，军队不仅可利用空余土地进行有偿，与地方合资建房、换建、互换，而且可以自办或合办经济实体，直接从事房地产开发经营活动。;从1998年开始，党中央下决心清理党政机关及军队开办的各类经济实体。要求党政机关和军队开办的各类公司一律与开办单位脱钩。此后，军队以自己开办的企业直接进行房地产投资开发的活动渐渐停止了。但以军用土地使用权转让或与地方合作建房等方式变相的房地产经营活动则一直没有停止过。 在保证战备和部队使用需要并保守军事秘密的前提下，将军队空余房地产加以合理的开发利用，对于避免国家土地资源的闲置浪费，解决军队干部及家属的住房等实际困难，确实能起到一定的积极作用。 ; 但是，现在许多军用土地使用权的转让行为是打着利用空闲地、解决部队住房困难的名义，行经营赚钱之实。 许多军用土地使用权的转让和房屋建设是在没有得到地方土地、房产、规划等政府主管部门审批的情况下进行的。而这种规避行政审批所建的房屋许多是为了销售盈利。但由于不能取得合法的销售许可证明，所以这样的交易多在私下进行，交易之后也难以办理过户手续，买受人多年不能取得房产证。由此产生的纠纷也不少。;3.因划拨土地使用权转让合同履行引发的纠纷 ;案例分析 上海金明房地产发展有限公司（以下简称“金明公司”）与上海某区绿化局（以下简称“绿化局”）于1999年10月8日签定一份《房地产转让协议书》。协议约定： 1、绿化局将位于其单位内由其拥有的一幢4层职工宿舍楼转让给金明公司，建筑面积合计2000平方米，转让价格为1500元每平方米，合计价款300万元； 2、采用分期付款方式，金明公司应