0709_深圳地铁大厦整体招租策划报告(DOC 61页).doc

PAGE 第一篇：市场背景分析 一、2005年写字楼市场回顾 一、2005年写字楼市场回顾 （一）总体评价 1、市场供应持续增长 2005年市场供应持续增长,全年写字楼新批预售面积约33.69万平方米，同比增长11.04%。中心区依旧是写字楼市场最主要的供应区□域，2005年新批预售面积约27.80万平方米，同比增长33.46%，占全市总量的82.52%。 2、市场需求基本平稳 2005年深圳写字楼市场整体需求基本保持平稳，全年写字楼销售面积为28.48万平方米，比2004年上升了约5%。 得益于片区所聚集的大量电子、外贸、建筑等快速发展的行业，车公庙片区推出的物业销售见好；而南山文化中心区受惠于良好的片区规划、西部通道即将开通等利好因素,强大需求逐步形成，这使得深圳写字楼局部片区市场供应略显不足。 【深圳市历年写字楼销售面积图】 ※ 数据来源：《深圳市房地产年鉴》 3、甲级写字楼空置率继续下降 由于深圳经济的快速发展，同时甲级写字楼物业因其所在片区成熟、自身品质优越、具备专业完善的硬件设施，不断吸引国内外大中型企业入驻，因此，从2003年开始到2005年底，甲级写字楼空置率已连续11个季度保持下降的趋势。 【深圳市历年甲级写字楼空置率走势图】 4、售价稳中有升，租金坚挺 2005年1～10月,深圳写字楼成交均价为11,806元/平方米，较2004年同期的9,372元/平方米增长25.98%。 【深圳市历年甲级写字楼租金及售价走势图】 2005年写字楼市场主要分布在中心区和华强北一带，基本上都是走大开间高档写字楼路线，目标客户为具有较强实力的国际国内大企业及投资客。 在租赁市场上，蔡屋围、中心区及周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使入住率不断提高，创造了新高。写字楼的租金均价比2004年上升了5.5%，总体均价在75～85元/㎡/月之间；甲级写字平均租金上涨较快，达8.2%，为115元/㎡/月。 小结： 2005年深圳国民经济总体上呈现平稳增长的态势，工业生产、国内贸易、对外经济、港口、财政等主要经济指标均实现稳步增长，直接带动了写字楼需求的增长。本年度写字楼市场在供应增长的情况下，写字楼租赁、投资市场活跃。区域市场呈中心强化、两翼增强之势。 由于写字楼的供应明显失衡，多数产品成本、价格和目标客户的定位基本一致，造成高端物业竞争烈。 2005年写字楼租赁保持在稳定上升状态，但租金越来越呈现两级分化：甲级物业受到市场追捧，租金不断上涨；中低档物业越来越举步唯艰，难以持续经营。 （二）区域评判 深圳写字楼大多数分布在罗湖和福田区，而且大部分又集中在深南大道两旁的区域商业圈内，形成商业与写字楼互相发展的现状。目前的写字楼热点区域我们称之为“一线五珠”，它们分别是：人民南路国贸圈、蔡屋围地王圈、华强北赛格圈、福田中心区圈、车公庙商务圈。 人民南国贸圈 人民南国贸圈 蔡屋围地王圈 华强北赛格圈 福田中心区圈 车公庙商务圈 深南大道 【深圳写字楼区域圈“一线五珠”示意图】 1、人民南路国贸圈 代表性写字楼：国贸大厦 周边组团写字楼：深房广场、天安大厦、嘉里中心、佳宁娜广场等 主流客户构成：（1）在深圳有较长发展历史的专业公司 （2）规模较大的外资、港资企业 出租价格：50-100元／平方米（不含管理费） 区域特点：此区域商业气氛浓烈，具有一定的历史代表性。国贸大厦始建于80年代，是深圳市标志性建筑物之一，以其为代表的写字楼是80～90年代最高档次的。该地区的写字楼以商业氛围较浓、距口岸较近、交通便捷，但智能化程度较低、单位面积较小为特点，是深圳早期最具规模的写字楼群体。根据深圳法定图则，此圈将不会有新的写字楼出现，因此租赁市场活跃，较受外资尤其是港资企业欢迎。 区域现状：由于早期规划的局限，区域办公已经面临着困惑，同时由于罗湖区人民南路改造，道路反反复复的修建、再加之其他区域写字楼市场的升级，人民南国贸圈的写字楼呈现一种“夕阳西下”的感觉，早期进驻的大型公司有“悄然撤离”之势。 2、蔡屋围地王圈 代表性写字楼：地王大厦、华润大厦 周边组团写字楼：国际金融中心、金丰城、金山大厦、发展银行、振业大厦等 主流客户构成：（1）国际知名的外资公司（金融为主） （2）国内较有实力的公司（证券等） 出租价格：70-135元／平方米（不含管理费用） 区域特点：以地王大厦为标志性建筑的蔡屋围写字楼圈一直被人们认为是深圳的金融中心区域。去年华润大厦的落成，引进了众多的国际性知名的公司，带动租金上浮的同时，更加夯实了金融中心区域的地位。该区域写字楼高档次、高价位、以租为主是其显要特点，客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、证券金融类为主。 区域现状：该区域未来市场基本上不会有新的写