某地鐵上盖物业初步策划方案建议.docVIP

目 录 第一部分：市场状况分析…………………………………………2 一、GZ地产市场概况……………………………………..2 二、LW区房地产市场简述………………………………..4 三、潜在消费者行为分析…………………………………..7 四、竞争对手分析………………………………………….10 第二部分：市场定位……………………………………………...14 项目概况评审………………………………………….14 项目质素分析………………………………………….17 项目定位……………………………………………….20 第三部分：项目推广…………………………………..……….…23 一、形象包装………………………………………………23 二、广告宣传………………………………………………24 第四部分：总结……………………………………………………25 附表：LW区主要楼盘（部分）一览表………………………….26 第一部分：市场状况分析 GZ地产市场概述 在日益竞争激烈的大GZ房地产市场上，楼盘的销售进入了白炽化的地步，在竞争中GZ的楼市出现了一些显著的特点： 区域性、板块性 在大GZ的楼市上有众多区域在活跃着，由于各自区域的不同，其自身的环境特点不同，导致各个区域有着各自不同的特点，因此也就形成GZ楼市的区域性，而在这些区域里由于自身条件的优异，一些区域的楼盘由始至终一直成为楼市的热点，这些热点形成了与区域性一致的统一板块，如白云区的新广从公路板块、HZ区的滨江东板块、工业大道板块、番禺大石洛溪板块等，这些板块的自身条件都比较突出，有白云区的白云山、滨江东板块的珠江，这些板块把各自与众不同的特点发挥得淋漓尽致。 层次性 不同的楼盘体现的层次是不一样的，这表现为各自不同的定位。有的是豪宅，有的是一般商住楼，有的则属旧式商品房。价格是其表现形式，有的住宅达一万元每平方米，如白云堡豪苑、中海锦苑；有的是两千多元每平方米，如创业园，这种价格差距体现出各自楼盘与众不同的定位，与众不同的档次。 理念化 目前GZ的楼盘都有各自建设的理念，这种理念体现为一种居住文化，居住不再是简单的住宿，文化已逐渐融入了居民的生活之中，人们逐渐考虑到住房的环境配套等外部因素。理念的快速发展以致于各个楼盘有着不同的居住理念，有的提倡环保，这是环境理念；有的提出高科技，引入电子商务，这是科技理念；另外还有类似于碧桂园提出的文化理念，居住提供给业主的是一种与众不同、优越的自我实现的理念。这些理念在很大程度上影响着顾客的购买。 艰巨性 现在每周有一百余个楼盘在报纸上打广告，纷纷采取招睐客户的优惠措施，但随着市场竞争力度的不断增大，销售工作的困难程度亦相应增大，一方面由于不断有新盘入市，市场供应量大增，与居民消费量相比产生供大于求的市场现状，另一方面由于销售手法的不断变化发展，由此形成居民对楼盘销售的一些展销措施的兴趣越来越低，这样楼盘的销售就出现困难重重的情形。 LW区房地产市场简述 LW区面积118平方公里，人口51.66万人，是GZ市主要老城区之一，所居住人口多数为GZ市几代甚至十几代的本地居民，外来人口极少，因此区域内保持着GZ习俗及传统受到外来影响较少，不少仍保持有晚清时代的习俗。LW区素有“西关”之称，旧为GZ市区巨贾聚居之地，是GZ的商业重地。随着房地产的快速发展，LW区的楼盘，逐渐成为GZ大市场中的热点之一，并且房地产市场中带有浓厚的商业气息，因此LW区的房地产有着以下一些特点： 配套带有浓厚商业气息 在LW区的在售楼盘中，许多楼盘采取的是上部份是住宅，底下为商场或商铺的方式，例如：名汇商业大厦八层以下为名汇商城，多宝华厦底下是多宝网络世界，文昌花苑下面是文昌假日广场，这些楼盘迎合了LW区这个商业重地的特点，这些商场、商铺既有利于业主投资，也方便了业主的日常生活、购物。 以单体楼为主 在LW区的中心地带，上下九路、宝华路、华贵路、长寿路、文昌路一带的楼盘以单体楼为主，多为一栋，或两、三栋连体，占地有限且都为高层，这与旧城区可开发用地有限及开发成本有关，于是这些楼大多建到30层左右，向上空间发展亦成为该区房地产的一大趋势，也是有效利用土地资源的要求。而其余地段的楼盘即使占地面积大一些，也只是小型以住宅小区。 大型小区的出现 在LW区出现了两个大型小区：富力广场、荔港南湾。这两个大型小区在整个LW区是与众不同的，主要特点集中在规模上，富力广场占地11万m2，荔港南湾占地21万m2，目前，富力广场已完成23栋楼宇，荔港南湾已完成9栋，其余的部分都在紧锣密鼓的进行着，这些大型住宅小区给LW区楼市创造了新的契机。 难解的“西关情结