平頂山房地产市场调研分析报告书.docVIP

一、平顶山房地产市场 （一）平顶山用地现状及未来规划 2009年平顶山用地情状： 1、2009年全年计划投入建设用地共4125.8亩，其中，廉租住房20亩、经济适用房300亩、“两限房”100亩、过渡性住房合20亩、城中村改造2371.3亩、普通商品房1314.5亩。 2、2009年计划新开工建设住房面积共计293.4万平方米，其中廉租住房2万平方米、经济适用房30万平方米、“两限房”10万平方米、过渡性住房2万平方米、“城中村”改造125.9万平方米、普通商品房123.5万平方米。 3、商品住房约占总建设用地的32%、总开工建设住房面积的42.1%。其中城中村占了大头，对普通商品房冲击力较大，反映了政府对老城区改造的决心，客观了也改善了老城区普通商品住房的外部环境。 从2009年计划投入建设用地和计划开工建设住房面积来看，“城中村”改造和经济适用房对普通商品房造成的冲击较大。 平顶山用地未来规划： 据《平顶山市住房建设规划（2006-2010）意见书》显示：未来，平顶山会在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向老城区外转移；重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供应，满足市民日益增长的住房需求。 1、住房建设总体发展目标----促进住房市场科学健康可持续发展，为国民经济和社会发展做出重要贡献； 2、住房市场发展目标----市场机制完善、主体行为规范、市场监控有力、住房保障到位、市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定； 3、住房开发企业发展目标----建设诚信企业、品牌企业和龙头企业，提高企业核心竞争能力和社会责任感； 4、住房产品和服务创新目标----提高产品科技、文化含量以及社区和谐度，建设高品质、高性能、高满意度和低能耗、低污染、低成本运行的产品和服务，为建设宜居城市做出重要贡献。 （二）平顶山房地产供求状况及市场展望 1、近年来平顶山市的经济发展势头强劲，住宅消费热情极大，这将会在未来几年作为区域房地产市场的主导。 2、平顶山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中心城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。 3、郊区大盘的开发模式已经出现。新的住宅区主要分布在老城区的边缘，已经出现一些较大规模的楼盘。由于新老市区距离较远，形成“双核效应”，以拆建老区和开拓新区土地为主的市场供应，房价将形成与土地成本相互促进、共同提升的局面，房价还有进一步提升的空间和可能。 4、高层作为新型住宅形态，接受度上与其他形态产品有很强替代性。随着土地资源的日益稀缺，预计在未来的2-3年内，将会有更多的高层住宅入市。 5、大型品质社区住宅形态雏形渐成。从平顶山房地产近年来的整体市场上看，来自城市发展的需要和消费者的需求，大型品质社区频繁浮出市场，比如：春华国际茗都、亿嘉·西城国际、常绿·大悦城、建宏·中央花园等。通过这些项目的销售情况，可以看得出平顶山地产市场正渐渐由中小楼盘向大型高档楼盘过渡。 6、老城区内土地资源稀缺，会出现以下两种情况：首先是造成老城区房源不足，需求不变，供应减小，房价一定上涨；其次是形成高层住宅集中投放态势，建筑成本上涨，拉动房价上涨；两大主因必将刺激老城区房价持续攀升，并进而拉动全市整体房价上涨。 7、建筑材料、人工费用上涨直接增加房地产开发企业的成本。直接加大建材成本；另外随着经济的快速发展，建筑工人的收入水平也持续上涨。 8、城镇化进程加快，矿区棚户改造、旧城拆迁和城中村改造力度加大，也增加房地产刚性需求。 9、一些规模较大的大盘及一、二线城市新的地产思路将会带动区域房地产市场的正规化和品质化，使房地产市场的运营操作逐渐趋于成熟。 10、随着区域经济的不断向上，也将带动区域零售物业的发展，进而刺激商业地产的成熟，同时投资型物业市场份额将会逐渐增大。 【分析】 从平顶山地产板块分布来看，新城区及新华区的地产项目价位较高，主要由于资源丰富、自然环境良好、项目形态较大、品质较高；新华区建西板块域要比新华区北部板块在未来房地产发展上更有发展潜力；湛河区南部板块多位城南扩展、城中村改造项目，有一定的潜力；卫东区东部板块由于生活居住的刚性需求也正在崛起。 三、平顶山商业市场研究 （一）平顶山商业地产市场特征 通过我们对平顶山商业地产信息资料的收集以及区域市场的实际考察，现对平顶山商业地产市场的特征归纳如下： 1、据资料