小寨金莎營销思路.pptVIP

潮佰汇（潮Buy汇）案例分析：——潮佰汇定价过高，难以实现快销、快回款 层数 8层 铺数 500间左右 价格 6—10万左右。一层边角铺售价为6—7万，主力铺售价在8—10万左右；二层边角铺售价在6万左右，主力铺在8万左右 优惠措施 一次性付款96折，分期98折（先交20%，余款在经营后交齐） 业态规划 7、8层餐饮、6层娱乐、5层办公、1—4层服饰 开盘日期 2011年7月 入驻商家 7、8层入驻西安饮食、6层入驻KTV、5层入驻一家创意公司 面积区间 1—4层为20—40㎡左右的小铺 其他 物业费暂定为2.5元/㎡；后期有商管公司包租保管；所剩余铺位集中在1、2层，剩余数量不多 潮佰汇2011年7月开盘至今，仍然剩余部分商铺，剩余商铺均为价格较高，面积较大，总价较高的商铺。 一层边角铺售价约6—7万，主力铺售价约8—10万；二层边角铺售价约6万，主力铺约8万， 7、8层餐饮（整体销售）、5层办公（均价约18000元）、6层娱乐（单价17800元，目前未售）。 潮佰汇定价普遍较高，总计500间商铺销售周期较长，其中6层整层均未销售，一层剩余大量房源，总价均在160万以上，目前暂时难以销售。 营销策略 本项目货量统计，总货值预估 营销策略 楼层 预估面积 预估均价 预估总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 1层 3623 100000 362285000 2层 5255 80000 420404000 3层 5350 48000 256801920 4层 5371 37000 198712570 5层 5322 19000 101126360 总计 39060 49695 19亿 由于周边在售项目较少，本次楼层均价暂时以潮佰汇作为临时参考 每层面积、均价、总价均为估算值，实际货量根据后期细案另行计算 假设全部售罄预计回款： 按照以上预计回款比例估算回款额为：3.9亿 项目营销思路一： 1-5层商业自持招商，地下-1、-2层全部销售 营销策略 楼层 面积 单价 总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 总计 14139 42559 6 亿 付款方式 成交付款方式比例 预计销售额 预计回款比例 按揭50% 70% 6亿 2.1亿 一次性付款 30% 1.8亿 合计 100% - 3.9亿 项目营销思路二： 1-5层商业局部以销售“使用权”+“产权销售”进行销售，地下-1、-2层全部销售，增加回款（销售使用权10年，销售单价按照实际销售均价30%计算） 营销策略 付款方式 预计成交付款比例 预计销售额 预计回款比例 1-5层使用权 30% 19亿 4亿 -1、-2层 - 3.9亿 合计 100% - 7.9 假设全部售罄预计回款： 按照以上预计回款比例估算回款额为：7.9亿 楼层 预估面积 预估均价 预估总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 1层 3623 100000 362285000 2层 5255 80000 420404000 3层 5350 48000 256801920 4层 5371 37000 198712570 5层 5322 19000 101126360 总计 39060 49695 19亿 项目营销思路三： 1-2层自持招商，3、4、5层和地下-1、-2层全部销售，增加回款 营销策略 楼层 面积 单价 总价 -2层 7269 36000 261682200 -1层 6870 49500 340054605 3层 5350 48000 256801920 4层 5371 37000 198712570 5层 5322 19000 101126360 总计 30182 38380 11.6亿 付款方式 成交付款方式比例 预计销售额 预计回款比例 按揭50% 70% 11.6亿 4亿 一次性付款 30% 3.5亿 合计 100% - 7.5亿 假设全部售罄预计回款： 按照以上预计回款比例估算回款额为：7.5亿 营销思路分析 优势 1-5层商业整体规划商业形象好，品质感强 在1-5层大商业提升下，-1、-2层销售更为迅速 单凭-1、-2层低价值商业销售，项目整体回款额较低，难以达成回款预期 单类型产品推货难度较大，销售难度高，不利于快速销售 1-5层商业自持招商，地下-1、-2层全部销售 劣势 营销策略 营销思路分析 1-5层商业局部以销售“使用权”+“产权销售”进行销售，地下-1、-2层全部销售 商业全部进行销售，总体份额较大，