力訊成都项目营销方案稿.pptVIP

谨呈：成都力迅房地产开发有限公司 市场背景 07年，成都房地产市场在国内市场迅速发展的带动下，在供应和成交方面均达到近年来的顶峰水平，2007年主城区供应量1207.85万㎡，相比上一年度增加417.79万㎡，涨幅达到52.88%，全年成交面积达到1096.95万㎡，同比增长28.6%，在价格方面，07年成交均价达到5620元，同比增长29.05%。 07年11月开始，政策的影响开始逐步显现，08年上半年，供应量虽然维持着往年的增长势头，总供应量达到588.11万㎡，相比07年上半年同比上涨了22％，但另一方面，成交面积仅330.11万㎡，成交均价5621万元，成交均价相对07年下半年下降了6.4%，进入08年第三季度，观望氛围更加浓厚，“观望”成为成都楼市的代名词，该季度成交面积147.44万平米，在上一季度的基础上又减少14.51%，市场进一步萎缩。 第一部分 宏观政策以及房地产市场分析 政府宏观政策分析 投资4万亿拉动内需、刺激经济 国家拟在今后两年时间内，投资4万亿元来拉动内需，刺激经济，其中主要投向铁路等基础设施项目和民生项目。一边是国家至地方为刺激经济大举推出基础设施建设项目，一边是“18亿亩耕地红线”，为及早应对经济发展和耕地保护两者可能出现的矛盾，国土资源部拟加大土地整理力度，力推“先补后占”政策，并抓紧制定国家和省级补充耕地计划，谋划一批大型土地整理项目。 央行下调存贷款基准利率１．０８个百分点 从２００８年１１月２７日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各１．０８个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。 同时，从２００８年１２月５日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率２个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。 四川省近期楼市新政 四川省政府出台楼市“十六条” 各级政府应安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型普通商品住房和公房改造作为廉租住房 ； 两年内，灾区各级政府要投资收购和新建、改建、配建5万套廉租住房，力争2009年基本完成灾区群众家家有房住的目标任务； 个人首次购买90平方米以下普通商品住房的，契税由原来的3%—5%暂统一下调到1%；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20% ； …… 房地产整体环境分析——房地产投资额 房地产投资完成额稳步上升 2001-2007年六年间，成都房地产稳步上升，2007年，房地产投资额完成额为 909.9亿元 房地产投资速度波动较大 2001-2005年，成都房地产投资快速增长，到了2006-2007年，投资速度相对减缓 结论 经过了几年的快速发展，成都房地产业发展趋于理性，房地产市场日趋成熟，市场竞争日趋激烈； 房地产整体环境分析——施工面积 商品房施工面积稳步上升 2001-2008年七年间，成都房地产稳步上升。2001年施工面积为1991.38万㎡，2007年上升到4566.8万㎡，六年间施工面积增长229%。 商品房施工面积增长率波动较大 2004-2006年，施工面积增长率直线上升，但2007年宏观调控后增长将趋于理性； 结论 2005年以后，成都房地产市场日趋成熟，施工面积稳步上升； 受房地产投资完成额的影响，房屋施工面积经过较大波动之后，趋于稳步增长 房地产整体环境分析——供需分析 商品房竣工面积呈周期性波动 竣工面积呈房地产周期波动，2006年从波峰开始回升，为1067.2万㎡ 商品房销售面积稳步上升 2001-2007年七年间，成都市商品房销售面积上升1500万㎡，比增长319% 商品房供销比 2001-2002年，商品房供大于求，2003年供销平衡，2004-2007年供小于求，2007年达到了顶峰，2008年销售量受到宏观调控和经济危机等影响，迅速下滑，截止08年11月数据，预计全年销售量同比将下降40%，目前成都市存量房高达1780万平米； 结论 2008年是成都商品房市场的临界点； 商品房市场供大于求，进入买房市场 房地产是周期行业，预计2010年市场将重新趋于平衡； 2008年各月成交状况走势 总结： 从2007年底开始，楼市受政策影响呈现出持续低迷的形势，2008年一开年，各种打折促销手段铺天盖地。而5.12的地震和金融