鄂爾多斯鑫威时代广场商业定位策划方案报告书.pptVIP

各板块态势分析 区政府西板块——万正路 优势： 1、新兴的CBD核心区，铁西的南北中轴线； 2、道路畅达。 劣势： 1、板块较为狭长，项目规划比较分散，受东板块影响较重； 2、周边现有配套不够完善，出行不便。 区政府西板块——万正路 建成项目 在建项目 规划项目 各板块态势分析 边缘板块——金融广场西 优势： 1、铁西东西中轴线鄂托克西街，项目识别度高； 2、金融广场项目作为政府定向开发产品，会带动周边其他项目的开发。 劣势：远离城市核心区，周边现有配套很不完善，无公共交通设施，出行及其不便。 边缘板块——金融广场西 建成项目 在建项目 规划项目 鄂尔多斯写字楼特征分析 ◆均价8500左右---与动裰过万的住宅相比价格倒挂！ ◆缺少足够鲜明的定位---千篇一面，除了立面略有不同，基本一个模式！ ◆市场狭小，供应饱和---整个铁西区近140万的供应量，需要一千余企业来消化，但卖得好的寥寥无几。扬眉吐气四大家族都有自己的办公地点，鄂尔多斯的经济特点又决定了很难有较大实力的外地企业进驻！ ◆ 项目位置只能说尚可，非传统的CBD区域，周边办公氛围不足。不足3万的体量也难以形成聚合力。 ◆ 项目自身设计上缺少卖点，与传统鄂尔多斯办公项目处于一个竞争层面。 ◆鄂尔多斯投资客户对办公产品关注度不足，购买者多为自用，但大型企业纷纷以自建的形式拥有足够的办公场所。 自身优劣 ◆从上述分析可以得出3个结论 1、鄂尔多斯有超出市场消化量的办公类产品，但大家都不知道该怎么卖！（都处于守株待兔或老板出面的阶段） 2、产品同质化非常严重，大家都在设想一下卖掉几千平米，或者一个客户买走一层！（大客户是有，但不足以支撑项目的销售） 3、对于高档写字楼产品的后期配套服务等软性设施缺乏认识。（缺少办公的软性配套服务） 自身优劣 从红海到蓝海，我们要脱离市场的恶性竞争，从大家都在瞩目的大客户客群脱离，寻找我们自身独有的定位。 目标客群 鄂尔多斯全民参与最多，最热的行业是什么？不是扬眉吐气4大家族，而是数千家的民间发起的小额贷款公司！ 他们注册资本大致在5000万-2亿之间，员工在10-20人之间。 他们的利润率极高，大致在12%-25%之间！ 他们需要一个体面的，200平米以下的高档办公环境，需要有一个集中的办公环境来提升规模效应。 我们就针对这些客户群来定位我们的写字楼！ 鑫威·金融联盟号 ——鄂尔多斯民间贷款公司总部 民间借贷公司联盟 东胜金融客户链条 综合评估，我们最终提炼项目的办公定位如下： 我们为项目打造的核心竞争力就是： 1、金库 每个单独分割的办公室设立小型金库一座， 金库使用面积30平方米，设专业级智能安防系统。 2、业务助理服务 提供一体化业务联合方式，从有资金需求客户走进大门开始，就有专业的服务人员全程陪同服务，直到客户完成业务。 我们为项目打造的核心竞争力就是： 3、综合会议大厅 由于这些客户需求面积不大，所以需要提供专业级大型会议中心，提供会议服务！ 4、无线宽带覆盖 与中国电信合作，将WeFi宽带覆盖整栋写字楼。 5、办公助理 大堂设立办公助理服务中心，提供秘书、金融、会计等中小企业不具备的服务内容。 谢 谢 鄂尔多斯鑫威时代广场 —定位调整构想— 壹：重新定义鑫威时代广场 贰：写字楼定位探讨 目 录 随着项目的逐步进展，项目的一些情况逐渐清晰，在上次汇报之后，我们对项目重新进行了思考，并与我司以前操作的项目进行对比，对项目进行了重新的定位！ 在定位之前先看看我们拥有的资源- 资源一： 3万多平米高档商场 近3万平米高档写字楼 近3万平米高档酒店 12万的总体量，复合型城市综合体的业态搭配！ 资源二：项目所在鄂克托街已经初步具备商业聚集区的潜力！方正广场、方圆一厦、天佐·新都汇等项目均已开业经营！ 资源三：限购政策逐步深化至2、3线城市，鄂尔多斯这样的高价地区被限购的可能性极大！大量的投资将不得不从住宅中转向商业、办公等非限购业态！将会助推这些业态短期内价量双升！ 壹 — 商业部分定位调整 根据上次沟通，贵我双方将项目销售均价制定在3.5万元左右，根据投资回报原则