估价理论与方法-我的总结估价理论与方法-我的总结.doc

第一章 土地估价概述 第一节地价的概念 一、土地价格：地租的资本化。实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。 二、地价的特点 1．表示方式不同 2．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。 3．形成时间不同 4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。 5．地价主要由地产需求决定 6．地价具有明显的地区性和个别性 7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8．市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。 9．折旧现象不同 三、地价的分类 (1)按土地权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等 (2)按土地价格形成的方式分：交易价格和评估价格（交易底价、②、基准地价、课税价格） (3)按政府管理手段分：申报地价、公告(示)地价。 (4)按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。 四、影响土地价格的因素分析 (一)一般因素 1．行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 2．人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。 3．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。 4．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。 5．经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变、利率水平。 (二)区域因素：地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。 (三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。 第二节 土地估价的原则与方法 一、土地估价概念 二、土地估价原则：（前四个原则最重要） （1）替代原则。市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。 （2）预期收益原则。剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。 （3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。 （4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。 （5）需求与供给原则。土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。此外，还应考虑时间因素，作动态分析。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。 （6）竞争和超额利润原则。该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。 （7）贡献原则。可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。 （8）变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。 （9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。 三、土地估价方法： 1、基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。 2、应用估价法（大量估价法）：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。 第二章 土地估价的基本理论 第一节 地租理论 一、地租的概念及表现形式 马克思把资本主义地租分为：级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 资产阶级经济学把地租分为：契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。 近代西方经济学将其分为：广义地租和狭义地租。准地租。 二、马克思主义地租地价理论（本章重点） 1、级差地租理论的基本内容 （1）级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。分为两种形式：级差地租Ⅰ（更肥沃）和级差地租Ⅱ（追加投资）。 3、绝对地租理论的基本内容（联系级差地租复习） 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。 4、垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。 5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。 6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农