天津张贵庄项目市场研究报告讲义.ppt

目标区域基本人口状况： 经济状况（家庭收入）：该收入反应的是基本工资收入，不包含隐性收入。 社会特征（职业）: 社会特征（文化程度）： 居住特征（现有住房面积）： 未来购房趋势：小海地和土城未来购房比例相当高，达到20％以上，王串场地区未来的购房比例最低，不到10％ 区内教育配套基本状况（小学）： 区内教育配套基本状况(中学）： 区内医疗配套状况： 区域内基础市政配套状况 区域内商业娱乐市政配套状况 重点单位基本情况： 项目对不同区域客户的吸引力： 不同居民区的市场潜力：从数据上看，小海地的潜力最大，其次是中山门，万新村的突出特点是承受力差，并且对项目兴趣度不大，土城突出特点是对项目兴趣度不大，东丽区区域的特点是人口基数小，收入低，但对项目兴趣度相当高，王串场的特点是购房比例小. 不同区域市场对河东房价及涨幅的判断 居住年限不同的客户对不同增长变量对区域增值潜力的判断：不同居住年限的客户对目前河东房产的价格判断没有明显差异，但居住年限越长，对区域增值潜力的判断越弱，新市镇的兴建更能让人对张贵庄地域的增值有比较乐观的判断。 对区域增值潜力的判断：总体上看，河西区被认为是最具增值潜力的区域，除了小海地、土城之外，其他区域对河东区的增值潜力认可度都比较高；河东区的单位职工对河东区房产潜力比较有信心。 不同区域的购房意向：目前看，只有河东区居民对河东房产兴趣度比较高，但河西的房产被普遍看好；有7成多的河东区单位职工把河东列为他们购房选择的区域。 不同区域的购房意向：总体上讲，客户对本区域的忠诚度最高，但东丽客户对区域的选择比较分散，希望到城里选择住房，中山门王串场的客户对区域的选择同样比较分散；河东区的单位最可能选择的购房地点是河东区 区域市场基本情况综述 项目的总体概念有比较强的吸引力，区域市场的潜在目标市场总量是4027户。 与河西区相比，项目和河东区的增值潜力并没有被普遍认可，但购房意愿与对区域的增值潜力判断密切相关，因此加强对河东区的宣传对购房意愿的改变将有十分重要的作用 客户普遍更愿意在自己居住的区域购房，对河东认可度较高的是万新村、津塘路和东丽区政府附近 河西的两个区域小海地和土城对本地区认可度相当高，改变他们的区域选择会有一定的难度 河东单位对河东区域认可度相当高，项目概念对他们的吸引力也比普通区域住户强，但单位职工毕竟基数小，因此只能作为辅助市场 目标客户购房的首要目的是改善居住条件，这与他们整个群体的称谓非常相符，结婚是改善型客户的另一个主要购房目的 交通、环境、配套、价格是目标客户购房看重的几大因素. 住房产品本身是目标客户最不满意的方面，社区的自然环境和物业也被广泛关注. 大众媒介、人际渠道和现场看房是目标客户接触房产信息的主要途径，但最值得信任的仍是现场看房和人际渠道 目标客户可以进一步细分为品质改善型、调整改善型和产品改善型 调整改善型未婚比例更高，更年轻；产品改善型未婚比例最小，年龄最大 产品改善型现有家庭人口数相对较多，未来家庭结构中夫妇及已经工作的未婚子女较多，调整改善型中新婚夫妇是未来的主要的家庭结构，品质改善型家庭特征不明显 机关干部和专业技术人员是品质型客户的职业特征，调整型客户的主要职业特征是技术人员和私营/个体业主，产品改善型是个体业主和国有企业管理人员，品质型客户相对学历最高，改善型客户学历最低 改善型客户的收入相对较低，但其他两类客户的收入没有明显差异 产品改善型客户在原地域居住时间相对最长，住房面积最小，调整改善型客户居住时间最短，现有住房相对面积最大。 在访问的样本中，产品改善型客户是万新村、津塘路客户的主体，而调整改善型客户是其他地域的主体 产品改善型客户生活形态比较传统，他们更重亲情，较少参加娱乐活动，品质改善型的客户生活丰富，而调整改善型客户的生活形态界于两者之间，更像品质改善型的客户， 品质型客户在选择住房时更看重配套、环境、文化氛围，调整型要求未来住宅交通便利、有发展潜力，产品改善型首先看重的是价格和与老人居住地点的远近。区域环境和交通是三类客户普遍看重的因素。 居住面积小是改善型客户最突出的问题，品质型相对更看重环境，他们是真正想使自己生活上一个档次的人，而调整型客户相对更看重交通和物业，他们以结婚为目的的买房特征非常突出， 小高层的客户更多的选择两室一厅的偏小户型，花园洋房的客户则偏爱三室的稍大户型，多层公寓的客户选择的比较平均。 具体住宅设计定位－--两厅的住宅需要两个卫生间，一厅的住宅需要一个卫生间，两室一厅以一个阳台为主，其他户型以两个阳台为主，所有住宅一个厨房就足够。 具体住宅设计定位－--住宅中的卫生间最好是明卫，2室1厅中以牺牲卧室面积来换取，而其他户型以提高房价来换取 住宅功能区定位----两室一厅的衣帽间设置可有可无，其他户型