鹤壁市2015房地产市场调研报告讲义.ppt

鹤壁市2015房地产市场调研报告 科达集团房地产事业部--市场部 一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析 2014年我国国内生产总值初步估算为61.7万亿元，折合美元将首次超过10万亿美元，这是重要的规模变化。主要经济指标处于合理区间内，GDP增长7.3%。经济增速持续下滑，但国际经济环境总体稳定，我国仍具备保持稳定增长的基本条件，主要指标处于合理区间，特别是在经济增速稳中缓降的同时，结构优化效应增强。 房地产出现长周期调整的“拐点”。对2014经济下行影响最大的因素是房地产，房市进入长周期“拐点”，拉动投资增长加快下行。1-10月累计，房地产投资同比增长12.4%，比去年同期回落6.8个百分点，这直接拉动投资回落1.5个百分点。房地产“拐点”的形成，主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度资金流入房地产市场所致，但现在完全不同了，资金流发生了逆转，同时，人们对房价上涨预期开始下降，甚至不少人看跌，从而使房地产出现了拐点性变化。由此可见，资金紧缺将会成为制约房地产发展的重要因素。 一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析 一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析 中国经济持续走弱背景下，国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松，楼市爆发性增长未出现。2015年经济仍处深度调整中，房地产新常态将出现。 一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析 2014年的调控政策力度最大的限购放松、限贷取消以及降息莫属，这“三大招”重树购房者入市信心，尤其利好改善型需求，降低入市门槛，节约购房成本，促使需求积极释放，同时开发商积极跑量出货，多地购房热情升温，重现“日光盘”。 一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析 2014年有8项楼市大政策出台，以限购松动、限贷取消、降息三项政策影响力最大，后期的不动产登记政策、公积金新政也是楼市的一大亮点。 一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析 房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计2015年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。 政策基本面保持宽松，一线城市限购不退出 根据当前整体经济以及房地产市场的情况，我们预计2015年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持今年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。 值得一提的是，一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言，限贷放松的效果远远大于限购取消，但对于一线城市，其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，受限购所制，大量实际需求被长期抑制。假若限购取消，需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮，对房地产市场健康发展相当不利。并且，就当前一线城市的楼市来看，成交反弹力度最大，供求关系基本平衡，并无取消限购的必要。 一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析 整体资金面相对宽松，实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素 受整体经济下行压力，预计2015年中央将继续放宽资金面，意在扩大固定投资，从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准，这两者出现的可能性非常大。首先，降息和降准可以有效释放资金进入市场，活跃市场。其次，今年国际大宗商品价格持续下跌，直接影响我国物价的持续走低，尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期，这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看，11月份，全国居民消费价格总水平 (CPI)同比上涨1.4%，创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态，为降准和降息打开了操作空间。 但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成本，支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场。此外，市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新，预计2015年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此，对明年能够最终流入房地产市场的资金量，不应过分乐观。 二、2014年鹤壁市房地产市场总结 鹤壁市位于河南省北部，辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和