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扬州宝林家具港项目市场调研报告 市场部 2004-2-27 第一节：项目背景 4 1 本案研究思路 4 第二节：宏观市场研究 6 1 扬州市2001－2003年国内生产总值 6 2 扬州市人口状况 8 3 2001－2003年扬州市区居民家庭基本状况 10 4 扬州市城市发展总体规划 16 5 扬州市房地产业状况评估 31 6 分析结论 41 第三节：扬州市商业地产调查分析 43 1 市场调查主要经济技术指标 43 2 市场区域划分及特征分析 44 3 区域间市场竞争状况分析 45 4 未来商业市场建设状况 47 5 项目调研数据 51 6分析 57 第四节：项目区位调查分析 60 1 项目区位在城市总体规划中的地位 60 2 项目区位交通评价 61 3 区域与城市商圈分析 64 第五节：项目地块调查及分析 70 1 交通环境分析 71 2 土地分析 71 第六节：客户分析 72 1 目标客户群体 72 2目标客户群的需求分析 74 第七节：项目SWOT分析及建议 76 1 项目SWOT分析 76 2 项目定价建议 79 3 项目定位建议 80 第一节：项目背景 本案研究思路 充分考虑商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。 “售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。 鉴于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。 第二节：宏观市场研究 扬州市2001－2003年国内生产总值 2001年 2002年 2003年 国内生产总值增涨率 10.5％ 8.1％ 11.1％ 第一产业增长率 5.1％ 6.1％ 6.5％ 第二产业增长率 11.5％ 8.6％ 11.7％ 第三产业增长率 11％ 8.21％ 11％ 分析： 扬州市经济运行从总体趋势来说，稳步上升。 但是在上升的大趋势下，上升的幅度亦有所波动。 第二产业与第三产业并驾齐驱，成为扬州市经济发展的两架马车。 近年房地产业的迅猛发展为第三产业注入了生机。 扬州市人口状况 2.1扬州市2001－2003年人口涨幅表 分析： 城市总人口涨幅较为平缓。 非农业人口数量呈现较大上升趋势。 2.2非农业人口比重表 分析： 非农业人口比重近年有较大增长。 主要归功于扬州城市大幅度扩容。 国家户籍制度的逐步放松。 2001－2003年扬州市区居民家庭基本状况 3.1平均每户就业人口与负担系数 分析： 根据近年来我国的国企改制策略，减员增效带来的短期直接后果就是社会就业人员的大幅下降，失业人口增多。 由此导致的连锁反应就是家庭负担增加。 失业人口的增加同时增加了创业人口的数量，从侧面体现出未来第三产业将会有所提升。 3.2 2001－2003年家庭总收入 分析： 家庭总收入的提升主要是得意于就业人口工资的上调。 使城市的户均支出能力增强成为可能。 3.3 2003年扬州市区居民家庭现金收支情况 3.3.1 2003年家庭收入分配表 分析： 工薪收入只能达到总收入的46％，表明当地居民就业的不充分，职工在单位获得的人均工资有限。 转移性收入的过高表明当地离退休人员的比例过大，他们的消费需求以及能力都有限。 经营净收入水平的偏低，表明当地个私经济的欠发达。 注：经营净收入主要是指居民从事私营、个体生产经营活动获得的收入扣除成本、费用和税金后的净收入。 转移性收入是国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民间的收入转移。主要包括离退休金、失业救济金、赔偿金，单位对个人的辞退金、保险索赔、住房公积金及居民个人之间赠送和赡养费等。 3.3.2 2003年家庭支出分配表 分析： 食品支出占到总支出的一半，从侧面反映出当地的餐饮行业比较发达。 但是从恩格尔系数观察来看，预示当地生活水平的偏低。 注：恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100% 59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。规划期限：2001年为规划基准年；近期：至2005年；中期：至2010年；远期：至2020年；远景：至本世纪中叶。规划范围：规划范围分三个