土地一级开发概要.ppt

* 土地一级开发 工作相关材料 大连服务外包基地发展有限公司 土地拓展部 内 容 一、土地一级开发相关概念 二、土地一级开发方式 三、土地一级开发流程 四、目前我公司土地一级开发工作进展 五、土地?相关法律法规 1.土地分类 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地。 2.我国土地所有权制度 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，也即为国有土地和集体土地。 按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 一、土地一级开发相关概念 3.土地征收 征收土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准征转为国有建设用地。 4. 农用地转用 农用地转用是指将农用地转为建设用地。 建设占用土地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。用于非农建设有以下情形之一者，应当办理农用地转用审批手续： （一）征用农村集体经济组织农用地； （二）农村集体经济组织使用本集体农用地； （三）使用国有农用地； （四）需要办理农用地转用的其他土地。 一、土地一级开发相关概念 5.建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设用地审批制度。 内容包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地 。 6.土地储备 土地储备是指政府依法通过收购，收回，征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 一、土地一级开发相关概念 7.土地一级开发 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再将该宗土地推入国有土地交易市场进行有偿出让或转让的过程。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、拆迁和市政基础设施建设等。 一、土地一级开发相关概念 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。 2.委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。 3.对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。 我们服务外包基地公司目前在甘井子区域进行的土地一级开发属于第二种形式，即受甘井子区政府委托，自行筹集资金，对规划范围内的集体土地进行前期整理。 二、土地一级开发方式 三、土地一级开发流程 1.协议土地（土地锁定） 2.土地征转用 3.宗地推入国有土地交易市场（即挂牌） 附件：土地整理流程 1.协议土地 （1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性规划设计（确定产品类型、规划用地面积等） （2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算 （3）与土地所有者沟通洽谈（土地补偿费标准及付款方式、居民及企业等动拆迁方式），起草土地补偿协议 （4）与土地所有者进行地上物摸底调查（包括居民、企业、地上附