土地增值税及其他课件.ppt

第十章 土地增值税 第一节 概述 第二节 征税范围、纳税人和税率 第三节 转让房地产增值额的确定 第四节 应纳税额的计算 第五节 减免税和申报缴纳 第一节 概述 开征的意义 1.开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。 2.开征土地增值税，增加财政收入。 第二节 征税范围、纳税人 和税率 一、征税范围 1.转让国有土地使用权 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。 第三节 转让房地产增值额的确定 一、收入的确定 转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 二、扣除金额的计算 (一)取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施的成本 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。 其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。 (四)旧房及建筑物的评估价格（重置成本乘以成新度折扣率） (五)与房地产转让有关的税金（房地产开发企业的印花税不单独扣除） (六)财政部规定的其他扣除项目，即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。 第四节 应纳税额的计算 1.计算土地增值额 土地增值额=转让房地产的总收入 －扣除项目金额 2.计算土地增值额与扣除项目比例 土地增值额与扣除项目比例=(转让房地产的总收入－扣除项目金额) ÷扣除项目金额 3.计算土地增值税税额 应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率 第五节 减免税和申报缴纳 一 、土地增值税的减免税 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 ，另超过20％的，应就其全部增值额征税。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产 3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房的,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免税,居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税,居住未满3年的,按规定征税。 4.其他减免税规定 二、土地增值税的申报缴纳 (一)缴纳程序 1.纳税人应在签订转让房地产合同后，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。 2.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限，到指定银行缴纳。 3.纳税人持纳税凭证到房产、土地部门办理产权变更手续。 (二)征收管理 纳税人应当自转让房地产合同之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人未按照规定缴纳税款的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十一章 房产税、契税 和车船使用税 第一节 房产税 第二节 契税 第三节 车船使用税 第一节 房产税 一、概念 房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 《房产税暂行条例》于1986年10月1日在全国实施。 二、征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，房产税的征税范围不包括农村。 三、征税对象 房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。 四、纳税人 房产税的纳税人为房屋的产权所有人。具体为： 1.产权属于国家所有的，其经营管理单位和个人是纳税人。 2.产权出典的，