潍坊奥体项目市场调研分析--141507851.docVIP

潍坊奥体项目投资建议 目 录 第一章：潍坊市宏观环境分析 2 第1节 城市概况 2 第2节 城市经济 3 第3节 居民生活情况 7 第4节 城市规划 9 第5节 本章总结 11 第二章：潍坊市房地产市场分析 12 第1节 潍坊市房地产市场总体情况 12 第2节 各区域房地产发展概况 13 第3节 土地供应情况 21 第4节 潍坊市未来几年内房地产走势预测 23 第三章 奥体中心区域规划与项目开发条件分析 25 第1节 项目周边规划情况及发展远景 25 第2节 项目概况及开发条件分析 26 第四章：项目开发模式及开发建议 32 第1节 本区域适合的开发模式简析 32 第2节 本区域适合的产品形式定位 35 第3节 本项目运作方式建议 39 第4节 投资收益估算 42 潍坊奥体项目投资建议 第一章：潍坊市宏观环境分析 本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。 第1节 城市概况 1．地理位置 潍坊市位于山东半岛中部，西距省会济南183公里。南靠沂山，北临渤海,胶济铁路横贯市境东西。东连青岛、烟台，西接淄博、东营，南连临沂、日照。区位优势显著。 潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于适宜人类生活居住的城市之一。 2．行政区划及面积 潍坊现设有奎文、潍城、坊子、寒亭、高新区、经济开发区等6个区级辖区，以及青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方公里以上的有55条，主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，全长143公里。 潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，白浪河、虞河及张面河经过治理，水景资源丰富，市内具备较好的房地产开发条件。 3．城市人口 潍坊为地级市，全市总人口885.9万人，市区人口97.6万左右。其中项目所在的潍城区人口36.8万人。 图示：潍坊市2008年各年龄人群分布图 “十一五”时期是潍坊城市化加速发展的时期。预计到2010年，全市城市化水平进一步扩大，中心城区人口规模也将增加。 从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠久，具备房地产发展的社会条件。 第2节 城市经济 1．国民生产总值及财政收入保持持续增长 1．1国民生产总值 2007年潍坊市GDP 2056.02亿，按可比价格比上年增长15.8%。人均GDP达到23349元，比上年增长15%。 2008年潍坊市生产总值（GDP）完成2491.8亿元，按可比价格比上年增长13.2%；人均GDP达到28106元。潍城区生产总值完成131.7亿元，较上年增长12.5％，增速低于全市总体增速。 1．2财政收入 2007年全市完成财政总收入224.5亿元，增长26.3%；2008年，全市完成财政总收入260亿元，增长15.8%。 潍坊市连续多年国民生产总值保持快速增长，财政收入也在逐年以15%以上的速度提升，为市政规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。 2．固定资产及房地产投资发展迅速 2．1固定资产投资 2007年全市全社会固定资产投资完成1208.4亿元，2008上升到 1523.4亿元，比上年增长26%。 2．2房地产投资 2007年全市完成房地产开发投资156.6亿元大关，其中住宅开发完成投资118.3亿元。 2008年全市共完成房地产开发投资196.4亿元，比上年增长25.4%，其中住宅建设投资127.8亿元，同比增长21.9%。潍城区完成固定资产投资79.82亿元，增长32.6％。 近两年来潍坊市固定资产投资增长较快，特别是房地产投资及住宅投资增长较快。 3．产业布局情况 3．1各产业比重 潍坊一、二、三产业的比例关系由07年的11.55：58.11：30.34调整为08年的11.3：58.4：30.3，其中第一产业所占比重比07年下降0.25个百分点，第二产业比重上升0.29个百分点，第三产业比重下降0.04个百分点。 3．2各产业增长比例 2008年，第一产业增加5.7%；第二产业增长12.6%，其中工业增加值1339.4亿元，增长12.8%；一、二、三产业分别拉动GDP增长0.6、7.5和5.1个百分点。 由此可见，潍坊市产业结构以工业为主，且工业发展势头较快，工业的快速发展直接带动财政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，