深圳中信湾上六座下半营销执行报告.pptVIP

新政后，深圳及宝安区的一二手房均呈现出量价齐跌。 认定标准 　　1 借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；(认房) 　　2 借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；(认贷) 　　3 贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有 一套(及以上)住房的。(认房认贷的手段) 　　4 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。(异地购房认定) 1、当前市场仍处于纠结期，直接调控房价的短效政策机制将得到强化，预计“认房又认贷”政策将被从严执行。 2、二套房政策或将改变人们对市场的预期，消费者观望情绪进一步漫延，推动市场成交量进一步萎缩，房价下降预期明显。 3、对异地购房者和投资客产生极大的影响，市场活跃度降低。 预期效应 认房认贷波及七类购房者： 自己名下已有住房，为未成年子女购房 未成年时名下有房，成年后再贷款购房 个人已经全款买房，通过贷款再次购房 曾经贷款购买住房，卖后再次贷款购房 首次使用商贷购房，再购房用公积金贷 婚前一方贷款购房，现另一方贷款购房 婚后共同贷款购房，离后一方贷款购房 短期内将对住房成交量产生直接影响，抑制异地购房和投资，市场存在降价风险。 认房认贷 特区扩容对于深圳房地产市场是一个长期利好消消息，给宝安房地产市场带来机会。 特区扩容 政策 房地产繁荣的三大因素 七成投资在宝安龙岗 货币推高资产价格 资金 人口 72% 450 2011年 （初步安排政府投资） 67.7% 1300 2010年 （预计） 65.2% 1115 2009年 占全市比例 投资额 （亿元） 年份 宝安、龙岗固定资产投资情况 宝安、龙岗两区纳入特区范围。 宝安滨海新区，打造珠三角“曼哈顿”， 其中滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平方公里。 “投资跟党走” 需求和价格上涨的坚实基础 经济特区扩大到全市，将加快特区外基础设施建设和提升特区外住房品质，将进一步促进住房需求向宝安、龙岗转移，也将带动中小城市人口向深圳迁移。 由此带来的土地释放和内外一体化进程加速，给深圳关外的房价带来巨大想象空间。 前海中心区的规划利好辐射到宝安片区。 宝安中心区规划 深圳双城市中心体系 前海中心 福田中心 前海 后海 宝安中心区 西部发展轴的重要组成部分，具有重要的战略价值 珠江东岸发展轴的重要枢纽 现代滨海都市CBD地区 总部经济和现代服务业扶持政策 滨海片区 碧海片区 前海水城的规划＿引进五条线性滨水走廊 方案为前海地区构想了一个充满活力的二十一世纪新城，这个新城密集紧凑，丰富多样，遵循可持续的原则，并环抱着这个城市最重要的资源之一———水。 前海地区的一大机遇就是将水融入城市，并用水来赋予鲜明的区域特征。这一特征不仅是一个经典的明信片式的港口，而且是一个对于基地和港口内的水体进行净化和改良的大胆构想，注重采用生态创新技术，并同时创造出类型多样的滨水都市环境，遍布整个18平方公里待开发地区。前海地区的开发将凭借品质、个性和独具特色的城市形象、经济模式和文化特质，为深圳与悉尼、香港、温哥华等一样跻身于世界知名滨海城市的行列提供不可多得的机会。 风险与机遇并存。 政策分析小结 新政后，成交量大幅度下跌，客户观望严重。 “认房又认贷”政策将严厉执行，提高了购房门槛及成本，影响的范围相当大，观望气氛愈加浓烈。 限制异地购房将减少投资性需求，进一步带动自住客的观望情绪。 特区扩容对于深圳房地产市场是一个长期利好消消息，给宝安房地产市场带来机会。 前海中心规划落地，更多资金、政策、人口向此聚拢，带给购房者对片区未来的良好预期，规划利好对宝安片区乃至本项目有一定的辐射。 风险 机遇 附件：市场情况分析 * 9.27新政 9.27新政 4.15新政 提前8个月开始下降 新政出台后，成交量立即跌入谷底 74％ 66％ 提前10个月开始下降 60％ 30％ 102％ 政策出台后 才开始下降 政策出台成交量立即下降 政策出台成交量立即下降，成交均价波动下行 68％ 周成交走势 月成交走势 9.27新政出台，成交量立即下降，成交均价波动下行，行情持续了一年半。 10年“4.15”新政时显然只是市场调整的开始。 新政回顾 近一年市场概况 5月楼市成交均价也已出现些许松动，打折促销的推盘策略已经成为大势所趋。 5月5日，恒大宣布对全国范围内40个楼盘作8.5折促销，成为首个在全国范围降价的开发商 开发商表现 * 项目 推售套数 面积