土地增值税特殊事项的处理-办税服务.ppt

土地增值税特殊事项的处理 1、转让或接受投资，但未办理转让手续的土地是否征税？ 就投资来说，只要工商局有登记备案，所有权就应当是转移，尽管法律规定不动产转让是以房管局登记为准。 转让虽没办理转让手续的，但按《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号） ，要按规定征收。因为已经取得实际利益。 在租入的土地上盖房出租出售是否属征税范围 在集体、国有划拔土地、军队用地上建房出售、出租，是否征税范围。 租入土地时限可能超过政府出让土地的年限，租出土地也可能超过商品房的使用年限。能否视同销售、能否根据合同法规定的超过20年合同无效，认定签订的合同无效？ 解读：《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。…… 转让土地中的绿化道路地价如何扣除？ 国税函〔1999〕112号 全文有效 成文日期：1999-03-05 广西壮族自治区地方税务局： 　　你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下： 　　根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 出售无产权车库是否征收？ 车库的建造费用，有些开发商当成基础设施，摊入上部商品房可售面积成本中。 这些车库由于没缴地价，或当成人防设施，不能办理产权。 但开发商取得收入。争议的焦点是是否属于国有土地的地上附着物？车库在地下，按字眼是不能征。 大连根据(大地税函〔2008〕188号)物权法与是否公建配套设来判定 南京根据是否出售或出租来判断。国税务局答复厦门关于长期租赁不可视为转让不动产及转让土地差额计税问题（国税函〔2005〔83号），这虽是营业税的回答，但法理是一样的。一般当成上部附着物的附着物征税。 总局网站上对出租车库的回答 房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税？发布日期：2009年06月29日? 2010年02月11日 ?? ?? ?? ?来源 : 国家税务总局纳税服务司答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。 房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ 发布日期：2010年08月23日 来源 : 国家税务总局纳税服务司 字体：【大】【中】【小】 　　问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ 　　答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理： 　　一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 　　二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 　　三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 项目营销设施建造费能否扣除？ 国