工业地产不只是一种物业形式-产业园区.ppt

对租赁入驻企业有条件限制，8成以上先签意向协议，部分收取意向金 意向协议： 8成以上的写字楼在期房时期，签订租赁意向协议，其中有3成的写字楼要收取一定的意向金 入驻条件： 企业所处行业需与该园区定位相符，多为软件、电气、能源、电子和文化创意产业 年缴纳税收达到园区要求 范本：东莞天安数码城 工业地产写字楼销售专题 工业地产写字楼销售专题 报告思路 工业用地写字楼 工业地产总体概况 租赁型写字楼 销售型写字楼  工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产不只是一种物业形式，更代表了一种投资模式和产业 发展模式。在我国，工业房地产的批租年限为50年。 工业地产不仅是一种物业形式,更代表一种投资模式和产业发展模式 苏州工业园 南京新城科技园 工业地产的特点 大投资 工业地产资金占用周期较长，投资规模较大，对开发商的资金实力要求较高。 快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。 提供增值服务 软环境体现着工业地产的核心竞争力，例如完善的融资渠道等。完善的增值服务是工业地产的一大价值点。 追求长期稳定回报 开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。 登记无水牌公司 起步发展阶段 1985年7月由中国科学院与深圳市政府联合创办“深圳科技工业园”，标志着我国第一个真正意义上的产业园的诞生。工业用地园区的创办极大地降低了企业运营成本。 与管理处或物管人员保持良好的沟通，以便掌握租客信息； 1985.— 1991 工业地产发展近30年,越趋向于规模化和模式化 数量膨胀阶段 1991年到1992年，国家相继批准了50多个科技园区，以及国家级经济技术开发区，各省市也成立了一大批工业园，例如苏州工业园区。 平稳调整阶段 受亚洲金融危机的影响，很多园区在这个阶段由于资金不到位而闲置。经济复苏之后才得以重新启动。 重新洗牌阶段 对大多数未经批复的园区进行整顿，并以此为动力对园区进行规范，提高吸引项目的内外部环境，为其健康发展打下基础。 1991.— 1997 1998.— 2002 2003— 至今 与住宅与商业地产相比，工业地产受产业政策影响较大，拿地成本较低，建设周期较短 工业地产 住宅地产 商业地产 发展背景 受国家和地方的产业政策、土地政策和生产要素成本影响 城市化的产物，与人口规模、市政配套建设紧密相关 与所处区域宏观经济背景及商业发展相关 拿地成本 地块多在郊区，拿地成本低于同地段住宅用地和商业用地 一般比同地段商业用地拿地成本低，工业用地高 拿地成本相对较高 获利方式 开发商与制造商合作开发获利；开发商自建，进行出租或销售 建设完毕后销售回笼资金 商铺或写字楼的租售灵活结合，从中获利 客户群 主要为企业、房地产信托投资基金 自住客户以及投资客 一般为企业 风险 主要风险有区域经济的风险和产业经济的风险 经济发展带来的风险 主要是区域经济的风险 建设周期 由于工业地产建筑层数少，周期相对较短 容积率不同，建设周期不同 容积率不同，建设周期不同 因运营主体的不同，工业地产的开发模式也有着各自的特点 开发模式 特点 工业园区开发模式 我国各级地方政府常用的开发模式，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 工业地产商模式 投资开发企业在园区内获得土地，并进行基础设施以及厂房、仓库、研发楼等的建设，然后再以租赁、买卖的形式经营获利。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 主体企业引导模式 指某个产业领域中强大综合实力的企业获取工业土地建造园区，凭借自身强大号召力和凝聚力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。 综合运作模式 混合工业园区、工业地产商以及主体企业引导的综合开发模式。 私人业主开发模式 私人业主为谋取利润而投资工业地产，主要是小厂房。此种模式受完善的工业地产政策以及市场的冲击较大，不具竞争力。 工业地产分为生产型和非生产型两大用地形式 国家郑州经济技术开发区 杭州工业园区 大连高新技术产业园 类型 特点 工 业 用 地 非生产型 经济技术开发区 完善的基础设施，吸引利用外资形成高新技术产业为主的现代工业园区。国家级南京经济技术开发区、北京经济技术开发区等 高新技术产业园区 主要依靠国内的科技经济实力，实施高新产业优惠，将科技成果转移为现实生产力。如徐庄软件园 生产型 工业园 有国家级、省级、市级、县级，数量庞大，以制造业为主；物业类型主要为厂房、物流仓库 出口加工区 集中分散的出