房地产投资经济分析.ppt

房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟 教材： 房地产投资分析，石海均主编， 大连理工大学出版社。 参考书： 房地产投资分析，潘蜀健等，高等教育出版社。 房地产投资决策分析，盖伦?E ?格里尔等著，龙胜平等译，上海人民出版社。 教学形式 双方相互交流、讨论 案例分析 大作业 课程内容安排 房地产分析概论 房地产投资三要素分析 房地产投资收益分析 房地产投资风险分析 房地产投资的成本分析 房地产投资的对象分析 房地产投资策略分析 第一章 房地产投资分析概论 第一节 房地产投资形成条件 相关概念 房地产:房屋建筑部分（房产）与建筑地块（地产）的统一体。 物业：单元性的房地产 房地产业：从事房屋、土地开发、经营管理及中介服务的独立行业。 房地产与其他工业品的区别 房地产位置的固定性 房地产的单一性 房地产的耐久性 房地产与其他行业的关系密切 房地产的增值性、保值性和相互影响性 我国房地产业的发展 1978年以前:无偿、无限期的行政划拨 以土地出让为特征的初级阶段 以商品房形成上市的发展阶段(90年以后） 房地产业的基本经济活动 城市土地开发 土地开发 地产市场的二个层次 新区开发 旧区开发 城市房产开发 房产开发 土地开发和房屋开发的一体化 房地产销售与物业经营 土地使用权有偿转让 房屋销售 物业经营 房地产中介服务 法律咨询 价格评估 经纪公司及经纪人 投资：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。 房地产投资 房地产投资目的 房地产投资的代价 房地产投资是房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。 房地产投资的类型划分 按投资来源分 自有资金 银行资金 集资 利用外资 财政拨款 预收收入 承包商带资承包 按投资对象分 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产中介服务投资 物业管理服务投资 房地产投资形成的条件 投资者有投资房地产的愿望 投资者有可供投放的资金 投资者找到了投资机会 投资者有满意的预期回报 第二节 房地产投资特征和原则 特征分析 优点 有形的投资 通货膨胀中的保值手段 易于融资性 具有优越税收收益 投资回报高 收益的多重性 房地产的非同质性 缺点 投资量大，支出集中性强。 投资合作性强 投资回收期长 投资风险大 投资技巧性强 投资流动性差 投资的固定性 房地产投资特征的意义 分析问题、解决问题、理论研究。 房地产投资原则 市场需求原则 近期需求：1-2年：实力弱，守业型 远期需求：〉2年：实力强，开拓型 主动需求：市场已提出需求 被动需求：引导市场消费需求 准备充分：详细周密的可行性分析 投资规模程度 投资规模与回报率的关系 背靠大树原则 公共建设所到之处 政治经济信息 追随大投资者 风险收益适当 “一三法则” 优化投资结构 风险大的项目与风险小的项目的比例关系 投资期长的项目与投资期短的项目的比例关系 投资额大的项目与投资额小的项目的比例关系 积极稳妥投资 积极：稳妥=4：6 利用财务杠杆 以小博大 发挥特色优势 环保概念，工薪概念，网络概念等 战略重于战术 房地产投资与投机的关系 共同点：目的相同 对象相同 不同点 投机 投资 风险不同： 高 低 依据不同： 感性 理性 出发点不同： 侥幸 脚踏实地 限制不同： 有限制 鼓励保护 褒贬不同： 贬责 褒奖 第三节 房地产投资环境 政治环境：国家及地区政权的稳定性及政策的连续性 社会环境：社会文化、宗教、家庭、消费 经济环境：宏观环境与微观环境 法律环境：法律的完备性、稳定性及投资争议仲裁的公正性 自然环境：地理位置、气候、地质水文等 第四节 房地产投资分析的目的及其研究内容 目的 归纳总结房地产投资规律 分析研究房地产投资运作技巧 指导规范房地产投资活动 减少投资浪费增大投资效益 研究内容--5W1H问题 Why--目的、目标分析 What--投资类型、特征、质量、对象 Where--地点(地段分析) When--时间(时机分析) Who--人--投资形成条件 How--方法--原则，受益，成本，利润等 房地产投资与房地产业 生产环节与房地产投资 获取土地 开发土地 房地产开发 流通环节与房地产投资 消费环节与房地产投资 第五节 房地产投资目标分析 房地产投资的主要目标 目标：获取利润，无形收益，社会效益，环境效益。 投资本金的安全性 安全性较高：政府机关办公大楼等 安全性较低：新旅游区商场投资等 投资对象的变现性 易于出手的房