第4章选择适当的解决办法.doc

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第4章 選擇適當的解決辦法 讀者在閱覽第3章後,對樓宇維修保養及管理日常遇到的問題,已有一定的認識。而本章會就這些問題,提供一些選擇適當解決辦法的原則和指引,以供讀者參考。本章第4.1節至4.4節會討論維修保養,而4.5節則會集中述明與管理有關的資料,例如業主立案法團的成立程序及運作模式。 處理樓宇損毀及滋擾 本章提供了常見樓宇損毀及滋擾的背景須知,和相應的維修及解決方法,給讀者參考。所述的大部份都是較技術性的維修工程,一般情況下,都需要專業人士的意見及評估。讀者不應將本指南視為「工人手冊」或「自助維修指南」。就工程的技術、合約及法律事宜,讀者應該聘用合資格的建築專業人士,作為顧問或工程顧問/工程經理來提供意見、服務和監督工程。本章所提供的資料是協助業主、業主立案法團或業主委員會與建築專業人士或承建商的溝通。 編寫本章的目的,並非要將現行處理樓宇損毀和滋擾的方法巨細無遺地一一列出,讀者如要在某一方面得到更深入的知識,應自行參考其它資料或書籍。 在開展任何維修工程之前,安全措施必須安裝妥當,以保障公眾及工人的安全。戶外工程,如維修外牆飾面或瓷磚時,一般需要設置雙重棚架、保護網及防墜斜棚。就算財政緊絀,亦不能忽略安全措施。 4.1.1 樓宇損毀 第三章的3.2節簡述了常見的樓宇損毀情況,以下是一些處理這些損毀的常用方法,惟不能一一盡錄,因為現今建築用料及科技日新月異,業主如要選取最合適的維修方法、知道所需成本,及了解所選用的物料是否耐用或與樓宇原用的物料能否配合等事宜,應徵詢建築專業人士。如要進行下列(a)及(b)節所載的工程,更應聘用合資格的建築業專業人士作出監督。 (a) 結構 (i) 混凝土破損/剝落 局部修補 對於輕微的破損如混凝土表面剝落,局部修補是最常用的方法。方法如下:應首先鑿下破損或鬆脫的混凝土,直到堅固底層露出,然後再用合適的沙漿填補,保護鋼筋免受氧化銹蝕。以人手填補方法常用的物料有以下兩種: 水泥質的沙漿,如水泥沙漿或加添聚酯的水泥質沙漿 合成樹脂配製的化學漿,如環氧合成樹脂化學漿及聚酯樹脂化學漿 在徹底鑿除破損的混凝土後,應先除去鋼筋上的銹污,如在侵蝕性特別強的環境,需在鋼筋面塗上水泥性漆或其他特定底漆,然後才填補沙漿。底漆必須選用可與沙漿兼容的規格,不可胡亂使用,否則會影響混凝土及鋼筋之間的黏合成效,令整個修補工作白費。另外,在修補前亦須確定露出的混凝土及鋼筋表面並無塵埃,這樣鋼筋才能與新填補的沙漿有效地接合。 更換鋼筋 若發現除銹後鋼筋的直徑明顯減少,在填補沙漿前便需添補或更換鋼筋。除了要確定原有鋼筋的種類、選取合適的鋼筋作添補/置換之外,還要預留足夠的新舊鋼筋之間重接駁部份的長度。讀者應在這方面徵詢結構工程師,在有需要時進行結構計算。 局部/全部清拆及更換 若發現有問題的混凝土已深入結構內部,便需要局部、或全部清拆及重新建造受影響的結構部份。在這種情況下,讀者應聘請建築專業人士例如結構工程師處理,包括設計、選料、釐定施工細節及監督工程等。施工時還應確保有足夠的臨時支撐,以免在建造中的結構物倒塌。 (ii) 結構性裂縫 正如第3章提及,如發現結構性裂縫,必須馬上進行詳細的勘察,找出裂縫成因並作根治,然後才修補裂縫。若只修補裂縫而忽略構成裂縫的原因,會引致問題不斷惡化及有倒塌的危險。 如要找出裂縫形成的原因,應聘請結構工程師,他們會針對問題而提供補救的方法。有關的補救工程,應交由根據《建築物條例》註冊的承建商執行。 確定和根治造成裂縫形的原因後,一般修補裂縫的方法如下﹕用高壓將不收縮水泥漿或環氧樹脂灌入;或鑿開裂縫,然後加注或重澆混凝土。 (b) 外牆 (i) 外牆磚或飾面 不穩固的外牆磚或飾面層,可能在毫無先兆的情況下鬆脫墮下,可對行人構成嚴重的傷害。所有鬆脫的部份應第一時間拆除和更換,以消除危險及保護外牆。修補時要特別確保不同物料之間有穩固的接合,包括舊牆身和新英泥沙槳之間,以及新飾面如瓷磚或紙皮石與英泥沙漿之間的接合面,都是防止相同問題再發生的關鍵。工程人員應確保外露的舊牆身得到妥善處理,能與新鋪上的沙漿牢固地接合,有需要應在英泥沙漿加上粘合劑,或採用飾面磚的特別黏合料。 (ii) 裂縫 修補裂縫的方法有多種,可透過灌注特製化學劑,或如本章4.1.1(b)(i)節所述,先鑿開裂縫,確定舊部位和新批料之間有牢固及直接的黏合,然後用英泥沙漿修補。 (iii) 鬆脫的混凝土 外牆磚或飾面剝落後,可能露出內裏鬆脫、呈蜂巢狀或剝落的混凝土。工程人員應將這些鬆脫或有其他缺陷的部份全部清除,直至露出堅固的底層為止。若損毀範圍太廣泛,需要更換或增添鋼筋,或

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