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友 誼 南 路 的 新 式 湖 景 洋 房 【順馳?梅江】 二○○一·六月 蓝水假期策划小组成员 项目主持 / 总经理：徐长青 副 总 / 创意总监：王 平 客 户 经理/ AE：董 浩 划 部 经 理：邬晓凯 设 计 部 经 理：严惠子 媒 介 部 经 理 ：宋东英 策 划 / 文 案：周 蓓 美 术 设 计：林 涛 术 设 计：沈晓琳 目 录 第一部分：市场简析 3—8 第二部分：产品透析 9—12 第三部分：客户群分析 13—16 第四部分：核心策略 17—20 第五部分：品牌推广策略 21—40 第一部分：市 场 简 析 宏观经济对天津市房地产市场的影响？ ？ 1999年以来，政府加大了住房制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对完善房地产市场，刺激住宅需求产生了积极的影响。住宅货币化分配政策的出台，福利分房政策的停止，使住宅市场消费主体发生了变化，由以集团购买为主转变为以个人购买为主，极大的扩充了住宅市场的需求主体数量，增加了住宅的需求量。 住房贷款利率的下调，贷款总量、贷款年限、额度的增加，公房租金提高和产权出售，降低税费等政策的出台，对拉动住宅消费需求增长的作用很大。因此，在稳健增长的消费需求的强力推动及外部政策的支持作用下，预计在未来若干年内，天津住宅产业仍将保持一个较好的发展态势。 二、消费者心目中最具吸引力项目排序 通过一份对天津市2000年秋季房地产交易会调查报告显示，目前消费者心目中的最具吸引力的住宅小区排序分别是—— 华苑梅江顺驰世纪城万科风荷新园顺驰名都万隆仁爱花园龙都金湾森淼麦格里罗马花园泰达园 注：对象主要来自市内六区及郊区（以南开、河西、河北、河东、和平区为主），现场共投放问卷1500份，回收有效问卷1270份。 三、河西区地产市场现状简析 本部分将主要对项目所在的区域，河西区已有项目做以简单的分析—— 河西区目前起价在3000元/平米以上的项目概况表 项目名称 项 目 位 置 价格(起价) 建筑面积(M2 ) 开发商 世纪城 友谊路与黑牛城道交口西侧 3900均价 220000 天津顺驰集团 艺都花园 尖山路96号 3430 29000 天津开发区奇星房地产开发公司 隆昌公寓 隆昌路，毗邻乐园宾馆 3080 13500 天津环发房地产开发公司 福盛花园 湘江道与大沽南路交口 3130 118000 天津市金宇房地开公司 圣德园 永安道与保安大街交口 3548 15000 天津建设投资公司 泰达园(二期) 永安道与广东路交口 3700 80000 天津开发区房地产开发有限公司 森淼公寓 河西区中环线旁 4400 30000 开发区鑫森置业有限公司 罗马花园 永安道与友谊路交口 5200 150000 天津翔达集团 津滨雅都 河西区绍兴道与达 3680 50000 天津津滨雅都置业发展有限公司 富裕广场 解放南路与琼州道交口 3300 100000 天津华厦经济房建设有限公司 宾泰名居 滨水道、环渤海广场旁 3480 / 房地产信托集团公司 河西区房地产市场现状 1、河西区项目的配套设施水平较高，开发商的项目运作水平比较高。目前河西区市场项目的配套设施已逐渐开始向舒适型转化，不再是简单的满足使用功能。开发商在运作项目的时候，不再是简单的盖好房子等人来买而是从项目的定位，宣传等方面下了较大的功夫，并开始意识到品牌对于销售的促进作用，如泰达园。 　项目包装各具特点：河西区特色项目比较多，如以舞蹈文化特色为主要卖点的艺都花园，追求高质高价的罗马花园，从调查来看，许多的河西区的新项目都具