20071105海岸项目市场部分.ppt

2 第一部分 基础研究 惠阳宏观经济与规划—发展持续向好，呈现快速、协调发展态势 惠阳宏观经济与规划——二、三产业强势崛起，住宿、餐饮、房地产成为突出亮点 惠阳宏观经济与规划（含大亚湾区）：——产业格局：数码、电子、石化成为龙头 惠阳宏观经济与规划——人均GDP稳步增长，房地产快速发展 惠阳宏观经济与规划：滨海城市重要组团＋现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地 惠阳宏观经济与规划：——惠阳区产业与周边城区形成有机互补 小结 第一部分 基础研究 国家政策——2007年1-4月中央重大政策一览表 国家政策——后市政策预测：短期内影响有限 人民币升值，国际热基金大量进入 中国加入世贸进程加深，迫于国际压力，人民币预期将持续增值，以减弱各国贸易逆差。大量国际基金热钱进入中国房地产、股市，当人民币边际增长值为0时再退出，以期获得资本增值与兑换差价。在人民币持续增值预期下，楼市将持续走高。 国家政策——惠阳土地政策：市场不规范，监管不力 第一部分 基础研究 区域环境价值分析——小结 第一部分 基础研究 惠阳在/拟售楼盘分布战国图——增度快；集约式；未来竞争不确定性较高 惠阳已/在/拟售楼盘分布战国图——快速成长；集约发展；未来竞争不确定性较高 在售住宅特征——CBD小户型公寓走俏，价格高企 惠阳区拟售住宅资料表 惠阳区拟售楼盘分布图 第一部分 基础研究 惠阳写字楼市场——典型案例：世贸广场 惠阳写字楼市场特征——处在萌芽阶段，需求匮乏 惠阳写字楼市场——小结 第二部分 分析结论 整体定位 第二部分 分析结论 住宅定位——形象定位 一期国际品质星级公寓 二期惠阳首席品质商务公寓 第二部分 分析结论 商业定位——功能定位 第二部分 分析结论 市场饱和度和竞争度——写字楼市场需求有限，竞争环境复杂 商务定位——功能定位 项目整体定位 住宅定位 整体定位 商务定位 商业定位 “区域型”+“特色”商业街区 区域型： 商业的规模和商业规划定位以区域型商业为主，通过主力店来满足区域那内消费群体生活所需。 特色： 打造惠阳时尚美食消费街区，以高品质来打造项目名片。 惠阳国际“炫特区” 形象方面： 通过高品质的、时尚的、国际感的商业形象，塑造名片效应，达到客户群体的高认同。 ????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????? 项目整体定位 住宅定位 整体定位 商务定位 商业定位 * 本报告严格保密 宏观经济与规划 国家政策影响 区域住宅市场分析 写字楼市场研究 2006年，惠阳区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%，是1998年以来的最高增幅，经济发展步入快车道，实现新的跨越，其中工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的好局面。 2002－2006年惠阳区生产总值（GDP） 42.2％ 16.4％ 394.03 惠城区 90.3％ 16.2％ 增长幅度 10.7％ 100.2 大亚湾区 9.7％ 90.39 惠阳区 占全市比例 生产总值 （亿元） 区域 2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表 2006年，惠阳区生长总值增长幅度为16.2％，与全市增长幅度（16.3％）相差不无，占全市GDP不足一成，略低于后来居上的大亚湾区。不难看出，惠阳区经济发展缺乏强劲的支柱产业。 信息来源：市统计局 信息来源：市统计局 2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。 —— 16.2％ 90.39 本区生产总值 所占比例 同比增长 2006年 单位：亿元 41.5% 53.2% 5.3% 19.0％ 48.13 第二产业 4.0％ 4.80 第一产业 14.4％ 37.46 第三产业 第二产业：全年完成全社会工业增加值42.74亿元，同比增长17.8%，为2002年以来首次达到17%以上的高增长，工业对GDP增长的贡献率达52.0%，比上年上升15.8个百分点，工业的显著提速成为带动经济强势增长的主导力量。 2006年惠阳区生产总值（GDP） 第三产业：2006年，第三产业比重继续保持41%以上水平，达到41.5%，继续居全