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就让面积白白被“偷”吗？ 去年10月，广州华南御景园公摊面积“缩水”事件曾闹得沸沸扬扬，事件的起因是发展商采用夸大建筑面积再“按套内面积计价”的方法“偷取”业主的面积。 　　今年年初，据民营经济报等多家媒体报道，广州的邻居——惠州又出现了类似的面积“缩水”事件，并且发展商这次“偷面积”的手法更为“高明”。事件发生在惠州最知名的小区之一——东湖花园，受影响的业主的房屋实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但实测套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定。但对于面积差异的处理，仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。业主们将发展商诉至法院，要求其就“缩水”部分面积退还房款，而发展商则辩称，房屋既然是按套内建筑面积计价的，自己就只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故自己非但无需承担任何退款责任，反而有权要求业主们补足增加的套内建筑面积部分的房款。 　　自己房屋的建筑面积“缩水”了，可不但无法拿回多付的房款，还必须再向发展商补缴莫名的价款，这究竟是何道理呢？其实，这都是发展商“偷面积”惹得祸。目前市面上的商品房交易大多采用按套内建筑面积计价的方式，但由于商品房买卖示范文本中缺少共有建筑面积差异情形的处理规定，故一些见利忘义、不讲诚信的发展商就借此漏洞大耍“猫腻”，在售楼时故意报大共有建筑面积，并按建筑面积与消费者协商房款，而签订合同时则诱导消费者选择按套内建筑面积计价的方式，那么当发生上述纠纷时，发展商便可堂而皇之地将消费者房屋的面积“偷”走，以此变相提高房价，牟取暴利。据资深的房地产经纪透露，“偷面积”已成为房地产业内公开的秘密了。 　　难道就没有办法遏制这股歪风，难道就要白白地看着自家的面积被不明不白地“偷”走吗？笔者并不这样认为。在惠州的案例中，既然合同当事人已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么，该约定就应当作为合同的核心条款被遵守和履行，也就是说，卖方应当根据该约定向买方交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。虽然合同中只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但这并不代表发展商可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，就如同赋予了发展商随意控制业主的共有建筑面积的权利，即使业主实际分摊的共有建筑面积较合同中约定的面积大幅“缩水”，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，消费者在购买商品房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中罢了，而现在该部分面积发生差异，从而导致商品房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平和等价有偿原则，发展商应对此承担违约责任，向业主退还多收的价款。可见，计价方式不应当是公平处理房屋面积差异纠纷的障碍，因为计价方式不是房价的决定因素，就如一道算术题不会因为计算方法的不同而得出不同的结果。如果仅仅因为选择了按套内建筑面积计价，就导致消费者非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向发展商补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平的。 　　商品房面积“缩水”纠纷是隐藏在繁荣的房地产市场背后的热点问题之一，就有关商品房销售面积及其差异处理的规定而言，笔者认为目前的立法主要存在以下几方面问题： 　　一、部分有关商品房面积的名称不统一 　　商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。 　　《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖