尚城府邸临街商铺营销策划案.doc

尚城府邸临街商业营销策划案 苏北地产营销中心张清凯2013-9-28  一、项目基本概况 　　尚城府邸位于富民路于庆丰路交汇处，背靠卧佛寺公园，东临莒南八小和职教中心，西靠五洲广场，位于北城新区的核心位置。总建筑面积196459平方米，其中住宅建筑面积175441平方米，商业用房21018平方米，商铺目前基本上空置。 二、项目的SWOT分析 　　虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）： 1、 项目当前交通较为便利； 2、 项目地处莒南北城新区黄金旺地，发展前景看好； 3、 商铺分为双层和三层等产品，可以满足不同业态的需求； 4、 项目紧邻学校、五洲广场和公园，投入使用后人流量将大增； ◆发挥优势： A、在项目临街商业的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目临街商业的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用尚城府邸的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、 富民路和庆丰路尚未修缮且目前我们业主尚未入住 3、 本项目周边是待开发或刚刚开发的地块，对发展商业略为不足； 4、 项目临街商业缺乏整体形象定位，主题不鲜明； ◆解决方法： （1） 对临街商业进行市场定位，明确目标客户； （2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （4） 降低购房者的置业门槛，吸引其入市； （三）机会点（O） 1、 区位优势的发挥，辐射周边地区； 2、 随着周边各大住宅小区相继建设与入伙，将带动周边的人气，从而带动临街商业的销售； （四）威胁点（T） 1、莒南推向市场的商业房、商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力； 三、商业模式分析： 就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲、吃、衣、食、住、行一条龙服务。行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动。从这一个角度去分析，此种模式能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，更多的服务于小区内的业主和周边居民，应该是理想的经营模式。 （二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。 　　所以，这种商业模式不适合本项目的临街商业。 （三）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。 但作为住宅小区的临街商业不适合做专业的商业模式。 四、项目整体定位 （一）、项目的经营业态定位——综合性商业模式 基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合经营机构对该片区的调查分析，同时综合莒南县的政策、规划等多种因素，建议以综合性商业模式为主导模式。 本项目位于北城文化新区的核心位置，是莒南县政府大力发展的集学校、住宅、商业、文化、休闲等为一体的综合性区域，项目三面临街，因此形成了良好的商业条件，也符合综合性商业模式形成的先决条件，具体业态初步划分如下表： 功能区域 功能解释 主要商业形态 G1# 庆丰路与富民路教交汇处：人流与车流量较大，小区主入口，因此该区域商业不仅服务与社区和兼顾外界，还要做提升小区形象的相关业态。 社区服务店、药店、综合超市、酒店、儿童摄影、电器、家装公司、家居用品展示店等。 G2# 庆丰路：该区域临近职教中心、莒南八小、莒南四中，具有较好的学术气息和运动氛围，适合营造文化运动类的消费环境。 各大名牌体育用品店、体育器材、文化用品店、书店、音像店、健身场所，礼品、鲜花等。 G3# 上海路区域：该区域背靠公