一般计税方法-佛山市网上纳税人学校.ppt

建筑房地产业营改增 狮山税务分局 严怡婷 佛山市国家税务局国家税务人才库成员、 南海区国家税务局国际税务人才库成员、 南海区国家税务局营改增突击队队员 建筑业营改增要点 4个“率”：税率 11%（一般纳税人选择一般计税方法） 征收率 3%（小规模纳税人、一般纳税人选择简易计税） 预征率 3%、2% （一般计税方法2%；小规模、简易计税3%） 3种情况可选择简易计税方法： 清包工 甲供工程（没有规定甲供比例，且甲供材不作为计税基础） 建筑老项目（施工许可证，如无施工许可证应以承包合同为准） 建筑业营改增要点 2个缴税地： （1）在项目所在地预缴税款 （预缴可扣除分包款） 适用一般计税方法的： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/（1+11%）*2%； 适用简易计税方法的： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）/（1+3%）*3% （2）在机构所在地申报纳税。 房地产开发业营改增要点 3个“率”： 税率 11%（一般纳税人选择一般计税方法） 征收率 5%（一般纳税人选择简易计税方法） 预征率 3% 2种计税方法的不同： 一般计税方法，销售额可扣除土地价款： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%） 可抵扣进项税额 简易计税方法，销售额不可扣除土地价款 不可抵扣进项税额 房地产开发业营改增要点 2个缴税时点： 取得预收款的次月纳税申报期内，向主管国税机关按照预征率预缴增值税： 应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）*3% 预缴税款时没有扣除项目 确认销售收入时，按核算的销项税额和进项税额，抵减已预缴税款后申报纳税。（销售额对应的当期销售房地产项目建筑面积对应额土地价款可扣除） 1种情况可选择简易计税方法： 销售自行开发的房地产老项目（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前；如未注明或未取得，则应为建筑工程承包合同注明的开工日期） 房地产开发业营改增要点 按项目选择计税方法—— 可能同时存在简易计税方法的项目和一般计税方法的项目 共用进项税额的划分： 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模） （“建设规模”指《建筑工程施工许可证》注明的建设规模） 出租无产权的车位： 应按不动产经营租赁，税率11% 不动产进项税额分期抵扣 国家税务总局公告 2016年第15号 2个抵扣时点： 一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，以及购进货物和设计、建筑服务用语新建不动产或改建、扩建、修缮、装饰不动产，其进项税额应分两年抵扣。 60%的部分与取得扣税凭证的当期抵扣；40%的部分进入“待抵扣进项税额”，于取得当月起第13个月抵扣。 不动产进项税额分期抵扣 3种情形不适用： 房地产开发企业自行开发的房地产项目 ——不是固定资产 融资租入的不动产 ——实际购入成本已分次抵扣 在施工现场修建的临时建筑物、构筑物 ——存在时间较短 不动产进项税额分期抵扣 几项变化情况： （1）购进时全额抵扣的货物和服务，转用于不动产在建工程。 已抵扣进项税额的40%部分，应于转用当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用当月起第13个月时抵扣。 案例：企业2016年5月采购一批钢材，进项税额100万元已全额抵扣。2016年8月将其中部分转用于一幢厂房在建工程，涉及部分的进项税额为40万元。 处理：40万元的40%部分为16万元，应在2016年8月所属期转出，计入“应交税金——待抵扣进项税额”科目核算，至2017年8月所属期才能抵扣。 不动产进项税额分期抵扣 （2）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目