双港新城项目可行性分析报告.doc

“双港新城” 项目可行性分析报告 目 录 第一章 总论 3 1.1建设单位基本情况 3 1.2项目背景 4 1.3编制依据 12 1.4可行性研究结论 13 1.5编制日期 13 1.6报告提交银行 13 第二章 市场分析 14 2.1某县地理位置现状 14 2.2某县经济发展现状 14 2.3某县房地产发展趋势 15 2.4某县消费群群体结构分析 16 2.5项目建设市场分析 18 第三章 项目规划及自然条件分析 20 3.1规划定位及现状 20 3.2建筑设计 21 第四章 项目建设进度及销售计划 22 4.1项目建设进度 22 4.2项目销售计划 22 第五章 项目SWOT分析 23 5.1项目优势分析 23 5.2项目劣势分析 23 5.3项目机会点分析 23 5.4项目威胁点分析 24 第六章 市场定位及项目评价 25 6.1项目形象定位 25 6.2项目客户定位 25 6.3价格定位 26 6.4方案评价意见 26 第七章 投资估算与资金筹措 27 7.1项目总投资估算 27 7.2项目资金筹措及资金平衡分析 28 第八章 财务评价及其效益分析 29 8.1收入估算 29 8.2财务盈利能力分析 29 8.3财务净现值及财务内部收益率 30 8.4财务清偿能力分析 31 8.5财务评价结论 32 第九章 综合性评价结论及建议 34 9.1拟建方案的结论性意见 34 9.2项目风险及防范建议 34 第十章 附件 36 第一章 总论 1.1建设单位基本情况 建设单位简介 某县房地产开发经营公司位于某县工业园区，成立于1996年，并在1998年通过市建委认可，现具有国家肆级资质，能承建6层以下、15米跨度以下的建筑。公司现有职工150人，工程师26人，初级专业技术人员22人，注册地某县城关解放路103号，注册资本金壹仟万元，公司法定代表人付友云，公司主要经营房地产开发及销售。具备房地产开发四级资质。 公司自成立以来，积极开拓房地产市场，发展房地产开发业务，已开发了北大路商贸街一、二期，完成竣工商品房屋开发面积26930㎡；通达商贸城建筑面积9200㎡，建材城15000㎡；步行街二期6500㎡，累计开发商品房建筑面积57630㎡。并取得良好的经济效益。 公司坚持质量第一、信誉第一的思想，在施工过程严格按照《施工验收规范》操作，在每一道施工程序验收中，必须设计人员、质监人员、施工单位负责人、公司负责人到现场验收确认，然后进行下道工序，确保工程质量无隐患事故，使工程质量合格率达到100％，优良达到85％。对已售商品房实行《住宅使用说明书》制度，确保质量跟踪服务，得到用户好评，所开发的商业门店促进了某县经济建设，并创造很多的就业岗位，对某的社会效益、经济效益做出了贡献。 1.2项目背景 1.2.1房地产开发完成情况 2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。 1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。 1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7% 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。 1.2.2商品房销售和待售情况 1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。 1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同